עבדתם קשה הרבה שנים והצלחתם לחסוך מספיק כדי לקנות את בית החלומות שלכם. עסקי הנדל”ן יכולים להניב רווחים נאים, אך אם לא נזהרים אפשר גם להפסיד את הכל. ישנם מספר דברים שכל אדם שרוצה לקנות או למכור נכס חייב לדעת, על מנת שלא להיקלע להפסדים כספיים ובירוקרטיה מיותרת. עו”ד דרור כהן מפרט
באופן אירוני, דווקא כשמדובר במכירה של דברים פשוטים יותר, אנשים נוטים להיות יותר בררנים. כך למשל כשקונים רכב, הקונה בודק את הרכב במכון רישוי, לוקח אותו למוסך ומביא עוד חבר שיבעט בצמיגים ואחר שיעשה “סיבוב” על הרכב. במכירת דירה אנשים ממהרים לקנות, אך לא תמיד מקפידים לבדוק ביסודיות. עו”ד דרור כהן המתמחה בדיני מקרקעין, חוזים ומיסים ומייעץ במתחם פרקליטיIL, מפרט מה חייבים לדעת לפני שקונים או מוכרים נכס.
10 הדיברות שכל מי שקונה או מוכר נכס חייב לדעת:
•אל תמכרו בית שאינו רשום על שמכם – לפני שאתם מפרסמים את הדירה מומלץ לבדוק בלשכת רישום המקרקעין (טאבו), או במנהל מקרקעי ישראל, שהבית אשר העמדתם למכירה, רשום על שמכם. כך היה למשל, במקרה של ג’, שרצה למכור את הבית שירש מאביו, כאשר האחרון ירש אותו מסבתו. ג’ מצא קונה, שהיה מוכן לשלם את המחיר שדרש עבור הדירה, אך הוא דרש לבצע את העסקה ללא כל דיחוי. לאחר בדיקה קלה הסתבר כי רישום הבית בטאבו, היה על שם הסבתא. על כן, הוא ג’ נאלץ לעבור תהליך בירוקרטי של כחצי שנה עד שהיה באפשרותו למכור את הדירה
•בדיקת שעבודים וחריגות בנייה – ייתכן שעל הבית המוצע למכירה ישנם שעבודים, עיקולים, או צווים משפטיים, אשר עלולים למנוע מכם למכור את הנכס בצורה חוקית. בנוסף, בעזרת בירור פשוט ברשם המשכנות, בטאבו, או במחלקת הנדסה של העירייה תוכלו לברר אם היו חריגות בניה.
•מס שבח – זהו מס הבוחן את רווח ההון שנוצר לאדם בעת ביצוע עסקה, כלומר, מהו הרווח שהמוכר משיג, אל מול המחיר ששילם כשרכש את הנכס בעצמו. רגע לפני שאתם מוכרים ובטוחים שעשיתם את עסקת חייכם כדאי שתבדקו שאין עליית מס שעלולה לגרום לעסקה להיות לא משתלמת. קביעת שומת מס שבח הינו עניין מורכב ומסועף, מאחר שזו מערכת מורכבת של פטורים ודחיות מס. ישנם פטורים רבים כשזה נוגע למס שבח, למשל במקרה שאתם בעלים של נכס אחד בלבד. לפעמים נוצרים מצבים שבמשך שנה היו לכם שתי דירות, אם למשל מישהו קנה דירה ועדין לא מכר את הנוכחית. על פי מס השבח, אתם רשאים לשדרג את הדירה כל שנתיים מבלי לשלם את המס. הפטור נועד בכדי להפריד בין רוכשים ממוצעים ל’כרישי נדל”ן.
•מס שבח קלאסי – מדובר בפטור של פעם בארבע בשנים, כאשר אין משמעות למספר הדירות שבבעלותכם. בתנאים מסוימים ניתן לקבל פטור מתשלום מס שבח, במידה ועונים על התנאים המצוינים בחוק. למשל אדם שמכר דירה לפני למעלה מ-4 שנים, זכאי לפטור. רשימת הפטורים היא ארוכה וייתכן ועדיף להשתמש בפטור אחד על פני אחר. כדאי לברר מתי משתלם לבצע את המכירה, לכן חשוב לשים לב לתאריכים שבו אנו מוכרים. עם תכנון נכון ניתן להימנע מלשלם הוצאות מס מיותרות. אם יש לכם שתי דירות ואתם רוצים למכור את שתיהן, יש לבדוק את המס שתשלמו על מכירת שני נכסים במקביל. אם תמכרו את שתיהן ביחד, אתם תשלמו מס גבוה, אך אם תחכו תוכלו למנוע הפסדים מהרווחים להם אתם מצפים. כל עסקה לגופה. בנוסף, גם צריך לקחת בחשבון שאם הדירה שאתם מוכרים הופכת מדירת מגורים למשרד או עסק מסוים יש לזה משמעות נוספת. בבדיקה קפדנית עם עו”ד המתמחה בתחום תוכל לעזור בבדיקת המועדים המשתלמים ביותר לביצוע העסקה.
•היטלי השבחה והיטלים אחרים – היטל השבחה הוא תשלום חובה הנדרש מבעל מקרקעין, על ידי הוועדה המקומית ומנהל מקרקעי ישראל. זאת משום שהם אישרו את תוכנית הבנייה והביאו בכך, לעליית בשווי המקרקעין. חשוב לבדוק אם ישנם היטלים אחרים כגון: היטל ביוב, היטל כביש, היטל מדרכה וכד’. מומלץ לבדוק שבמידה וישנן היטלים, שהם שולמו, כמו גם כל החובות הכספיים למנהל מקרקעי ישראל ולרשות המקומית.
•חשיפת כל האמת על הדירה – כשאתם מוכרים דירה אתם מחויבים למסור לקונה את כל המידע על הדירה, בעיקר על ליקויים וחריגות בנייה. אם ביצעתם את סעיף בדיקת השעבודים והחריגות כמו שצריך תוכלו גם לגלות אם אכן היו חריגות בנייה.
•לא לעשות “זיכרון דברים” – נהוג לחשוב כי חתימה על “זיכרון דברים” הינה הדרך שלכם להבטיח את קיום העסקה, אך דווקא ברכישת נכס, בניגוד לרכישת רכב, הימנעו מלחתום על זיכרון דברים! במכירה או בקניית נכס, “זיכרון דברים” יכול לסבך אתכם ולגרום להפסד כספי. רק לאחר שבדקתם את כל הדברים החשובים תעשו חוזה כמו שצריך, אצל עורך דין. אם יתגלו ליקויים לאחר חתימה על “זיכרון דברים” לא תוכלו להוסיפם לחוזה. המקרה של ק’ הוא דוגמא טובה לכך. ק’ רצה למכור את דירתו ואף מצא קונה, שהסכים למחיר שהוא דרש. הקונה לחץ עליו לעשות “זיכרון דברים” וק’ הסכים. ב”זיכרון הדברים” נכתב, בין היתר, הסכום עליו סיכמו. כשק’ והרוכש ניגשו לעו”ד, ק’ גילה שהוא צריך לשלם מיסים גבוהים על המכירה (מס שבח), מה שהפך את העסקה להרבה פחות משתלמת מבחינתו. מאחר וק’ חתם על “זיכרון דברים” הוא היה מחויב לכבד את ההסכם כפי שהוא ולמכור במחיר שהם סיכמו עליו מראש ובכך לא זכה לרווח לו ציפה.
•בדקו שיש לקונה דרך להמציא את כל סכום הקנייה שסוכם – לפני שאתם חותמים על כל הסכם, כדאי שתוודאו שלקונה שלכם אכן יש את סכום הכסף הנדרש. אין לדעת מה יקרה אם אחרי שעברתם את כל הדרך ולפתע גילתם שחסר לקונה חלק מהסכום לרכישת הדירה. קרו לא מעט מקרים, בהם הבנק של הקונה לא אישר את סכום ההלוואה, אך הקונים, שהיו לחוצים לקנות את הבית, נתנו את התחושה ש”הכול בסדר”. בדיעבד הסתבר שלא היה בידם את סכום הכסף הנדרש והמכירה נפלה.
•בדקו את השינויים האחרונים בחוק ובתקנות המס – אחת לכמה זמן חוק המס והתקנות לגביו משתנים ומי שלא בקיא בכל רזי המסים והתקנות בכל הנוגע למכירת נכס, עלול לגרום להפסד כספי רב.
•מחיקת הערת אזהרה – זה מסמך אשר נותן אפשרות למוכר, במקרה של הפרה, אפשרות “לנקות” את הנכס מההערות של הקונה. כשקונים דירה אנחנו לא רוצה שימכרו אותה למישהו נוסף. הקונה רושם את הנכס על שמו בטאבו (לשכת רישום מקרקעין) על מנת שהמוכר לא ימכור אותו לעוד משהו. חשוב לוודא שבמסגרת הסכם רכישת הנכס, יינתן לעו”ד מטעם המוכר ייפוי כוח למחיקת הערת אזהרה, במקרה של הפרת ההסכם. מטרת ייפוי הכוח נועדה למנוע מהקונה מלהחזיק את המוכר “כבן ערובה”, שעה שהוא הפר את ההסכם והמוכר נמצא במצב שבו הוא לא יכול למכור את הדירה בשל ההערה הרשומה לטובת הקונה. בטרם ביצוע העסקה או חתימה על חוזה מול הקונה, וודאו שעורך דינכם, יחתום על ייפוי כוח למחיקת הערת אזהרה במקרה של הפרת ההסכם.
•“כתב התחייבות לרישום המשכנתא” – במידה והקונה לוקח משכנתא, יש לדרוש שבא כוחו של המוכר יבדוק היטב את “כתב התחייבות לרישום משכנתא”. לפני שהבנק מעביר את הכסף למוכר, הוא דורש שהמוכר יחתום על כמה מסמכים, כאשר אחד מהם הינו כתב התחייבות. כתב ההתחייבות, כפי שהוא מנוסח בגרסת הבנקים, יוצר התחייבות של המוכר כלפי הבנק של הקונה. במידה והקונה משנה את דעתו, המוכר יחזיר את הכסף, כאשר המוכר אמור להחזיר יותר כסף ממה שהוא קיבל. לעו”ד יש אפשרות לצמצם ולתקן את דרישות הבנק, מאחר וחלקן מוגזמות ולא סבירות.
•אופן התשלום – חשוב לוודא שהתשלום הראשון והאחרון יהיו בשיק בנקאי, כאשר תשלומי הביניים יבוצעו לחשבון בנק אשר יקבע מראש. יש לקבוע את העברת התשלומים, בהסכם מראש.
