ארבעה סוגי עסקאות נדל״ן, שכל אחת מתאפיינת במטרה שונה:
- קודם כל, כמובן, עסקת הנדל”ן הבסיסית ביותר - רכישת דירה למגורים. מדובר בעסקה לטווח ארוך – לחלקכם ייקחו שנים להחזיר את המשכנתא ולחלקכם לא. כך או כך, מדובר בדירה הראשונה שאתם רוכשים, ואתם עושים זאת כדי לגור בה ולא כדי למכור אותה בעוד שנתיים (אם כי, גם עסקה זו מהווה השקעה, ויום אחד תוכלו למכור את הדירה ברווח).
- עסקה מסוג שני, היא רכישת נכס מניב - בעסקה מסוג זה אנו שואפים לרכוש נכס ולהשכיר אותו, על מנת שיניב לנו בכל חודש הכנסה מדמי השכירות. גם כאן מדובר בעסקה לטווח רחוק, במטרה שהנכס יניב לנו הכנסה יציבה לאורך שנים.
- סוג עסקה נוסף מוכר לנו כ- “אקזיט” – המטרה של רכישת נכס במקרה זה היא לקנות בזול (היינו, מתחת למחיר השוק) ולמכור במחיר השוק או למעלה ממנו. זו עסקה לטווח קצר – שנה עד שנה וחצי – המטרה היא לקנות ולמכור את הנכס ברווח.
- לבסוף, עסקת תזרים מזומנים - המטרה בעסקה זו היא לשלב השכרה של הנכס לתקופה קצרה (שנה-שנתיים) בשכירות חודשית (מוטב גבוהה יותר מהחזרי המשכנתא החודשיים), עם אקזיט. מדובר בעסקה לטווח קצר, כשהמטרה היא למכור את הנכס תוך שנה עד שנתיים לכל היותר, ועד אז להשכירו.
ועכשיו, מאיפה הכסף?
מימון דירה למגורים
כאמור, מדובר בדירה הראשונה שאתם רוכשים. למרות שכל עסקה טומנת בחובה רווח ויש לראותה גם כהשקעה, אתם קונים את הדירה קודם כל כי היא תתאים לצרכים שלכם ולסגנון החיים בו אתם מעוניינים. משום שזו הדירה הראשונה שאתם רוכשים ומטרתה היא מקום מגורים משלכם, הבנק מקל ומאפשר לכם משכנתא של עד 75% מערך הדירה (שימו לב שערך הדירה הוא לא בהכרח המחיר שלה. אם השמאי יעריכה בסכום נמוך יותר, הבנק יראה בסכום זה כערך הדירה). אתם נדרשים להון עצמי של לכל הפחות 25% מערך הדירה (אם אין ברשותכם סכום זה, בדקו אופציה של משכון דירה של קרוב משפחה מדרגה ראשונה לבנק משכנתאות, או הלוואה מחברים ומשפחה).
תמהיל המשכנתא (הרכב מסלולי המשכנתא) האידאלי עבורכם מושפע מאינספור גורמים, לכן אנו ממליצים להעזר ביועץ משכנתאות פרטי (יעוץ משכנתא מטעם בנק המשכנתאות הוא אופציונלי, אך יועץ מטעם הבנק דואג קודם כל לאינטרסים של הבנק, ולא לשלכם).
מימון נכס מניב
בסוג עסקה זה, ישנן שתי אפשרויות מימון: האחת מבוססת על השילוב בין הון עצמי למשכנתא והשנייה על ידי “מינוף קירות”. בסדר, נסביר:
- נתחיל מהשילוב בין הון עצמי למשכנתא. במידה ואין עוד נכס בבעלותכם, גם במקרה זה יספק לכם הבנק עד 75% מערך הנכס. במידה ויש כבר נכס בבעלותכם, יספק לכם הבנק עד 50% מערך הנכס.
- כמו כן, לאלה מכם שכבר יש נכס, קיימת האפשרות ל”מינוף קירות“. למנף קירות זה לקחת משכנתא על דירה שכבר בבעלותכם או בבעלותם של קרובי משפחתכם מדרגה ראשונה, על ידי מישכונה לבנק. הבנק מאפשר לכם משכנתא של עד 50% מערכה של הדירה שתמשכנו. אם סכום זה אינו מספיק בשביל לרכוש את הנכס המניב בו אתם מעוניינים, תוכלו גם לקחת משכנתא עליו, גם היא בגובה של עד 50% מערך הנכס. כמובן שחשוב לוודא שהשכירות שתקבלו מן הנכס המניב תהיה גבוהה דיה כדי שתוכלו לעמוד בהחזרי המשכנתאות החודשיים.
אם השכירות מן הנכס המניב תהיה גדולה מהחזרי המשכנתא החודשיים, תזכו לא רק לנכס משלכם, אלא גם להכנסה חיובית בהווה. אם השכירות תהיה שווה או נמוכה מהחזרי המשכנתא החודשיים, תאלצו להתמודד עם הכנסה חודשית שלילית, משום העלויות הנוספות שתאלצו לשלם, כמו תחזוקת הנכס. אם אתם יכולים להתמודד עם ההכנסה השלילית, גם זה בסדר. בסופו של יום, בתום החזרי המשכנתא, תסיימו עם דירה נוספת משל עצמכם, אותה תוכלו להמשיך להשכיר או למכור ברווח.
מימון עסקת אקזיט
בסוג עסקה זה ישנן שתי אפשרויות למימון. האחת נסמכת על שילוב בין משכנתא להלוואה משלימה והשלישית על שותף עסקי.
- משכנתא והלוואה משלימה אתם משלמים על הנכס באמצעות משכנתא (ובמידת הצורך, אם ניתן, גם באמצעות מינוף קירות) ועל ההוצאות הנלוות לרכישה (מיסים, עורך דין, מתווך..) משלמים באמצעות הלוואה משלימה מהבנק.
- מימון על ידי שותף במקרה זה מדובר על שיתוף פעולה בין שותף מנהל (אתם, לצורך העניין) ושותף מממן. אתם, כשותפים מנהלים, מנהלים את עסקת הרכישה: עורכים סקר שוק, מתמקחים ומנדבים את הידע שלכם לשם ביצוע עסקה טובה. השותף הממן, כמשתמע משמו, הוא זה שרוכש את הדירה. באשר לרווחים, תחליטו ביניכם: הדירה תירשם על שמו של הממן, אך תוכלו להתמקח על כמה אחוזים מהרווח שיפיק האקזיט יקבל כל אחד מכם.
מימון לעסקת תזרים מזומנים
- משכנתא והון עצמי משום שמדובר על עסקה קצרת טווח, מומלץ לשלב בין מסלול ריבית פריים על שליש מההלוואה (ריבית נמוכה) ומסלול של ריבית קבועה וצמודה למדד על היתר (סכנת עליית המדד פחות תשפיע עליכם משום שמדובר בהלוואה לטווח קצר). סמדר ארדיטי
