רכישת דירה מקבלן – לקנות או לא לקנות?
בשנים האחרונות, כאשר מגיעה העת לרכוש דירה, בד”כ ישנה התלבטות בין קניית דירה חדשה מהקבלן, דירה יד 1 לבין קניית דירה יד 2 שבד”כ נתפסת כזולה יותר.
לכל סוג של רכישת דירה בין אם יד 2 או בין אם “מהניילון” יש יתרונות וחסרונות. כך או כך, מדובר בעסקת נדל”ן מורכבת ולא כל כך פשוטה.
רוכשי דירות, באשר הם לא תמיד מצליחים לעשות את עסקת חייהם ולהרוויח גם דירת חלומות, במחיר חלומי ובתנאים שמתאימים בדיוק להם. בדרך ישנם מכשולים ומהמורות בין אם לפני החתימה על הסכם המכר ובין אם אחרי.
שאלות החשובות שיש לבדוק לפני רכישת דירה מקבלן
רוכש דירה אשר החליט שהוא רוצה לרכוש דירה מקבלן, דירה “על הנייר” בשונה מרכישת דירה יד 2, חייב לקחת בחשבון מס’ דברים, שבד”כ בתהליך הסחפות חיפוש הדירה לעיתים מתעלם ממנו, ואלא רק חלק קטן מהדברים שצרים לקחת בחשבון ולשאול:
- מה מחיר הדירה הסופי? (כולל מע”מ וכולל מס תשואות וכד’)
- מה בסופו של דבר אני מקבל (מפרט) והאם כל זה כתוב שחור על גבי לבן בחוזה?
- מתי אקבל את המפתח? מה קורה אם ישנו איחור במסירה?
- האם הקבלן רשום כקבלן אצל רשם הקבלנים?
- האם האדמה עליה נבנה הבניין אכן מצוייה בזכות אצל הקבלן ואיזה?
- האם הקבלן מחייב אותי לחתום לו על התחייבות לרכישת דירה?
- איך אני מגן על הכסף שלי? מה סוג הבטוחה שהקבלן מבטיח לי?
- השכונה נראית נפלא בהדמייה אבל איך אפשר לדעת מה ייבנה ליד הבניין באמת?
- ועוד…
כיצד מקבלים את כל התשובות האלה?
נכון, שואלים את הקבלן ואת מי שמוכר לכם את הדירה מבלי לוותר על אף אחת מהשאלות האלה ועוד שאלות רבות אחרות.
חשוב שתדע, שעורך דינו של הקבלן אינו מייצג את הרוכש. אסור לו!
עורך דינו של הקבלן עוסק אך ורק ברישום הזכויות בפנקסי המקרקעין עבור הרוכש. וזהו. לכן החוזה שעליו תחתום מבלי לשאת ולתת על סעיפיו השונים, הוא חוזה של הקבלן בלבד.
רכישת דירה מקבלן כרוכה בהוצאות רבות, ועם נוסיף גם את המשכנתא הגדולה שבד”כ רוכשי דירות לוקחים על עצמם, הרי שמדובר בעסקה שעובר בה הרבה מאוד כסף!
חוזה המכר עם הקבלן הוא לא המקום לחסוך בהוצאות עלויות הדירה ולכן רצוי שכל מי שעומד לפני קניית דירה ייעזר בעורך דין מקרקעין מומחה ובקיא בתחום מטעמו שיוכל לבדוק את כל השאלות הנ”ל ויוכל לסייע לך בניסוח סעיפים מסוימים בחוזה.
הסיכוי שחברה קבלנית תוותר על 1.4 מליון ₪ (בממוצע) בגלל מס’ סעיפים בחוזה הוא קטן.
הסיכוי שתאלץ לתבוע את החברה הקבלנית בגלל הפרה של סעיף כזה או אחר או אי קיום סעיף כזה או אחר הוא גבוה.
(אין באמור לעיל לפגוע בחברות קבלניות וחלילה לרמז על אי הוגנות מצדם – זו רק הערה שמתייחסת לצורך של רוכש דירה בעשיית מו”מ מסחרי על רכישת דירה)
זכור, ישנן לא מעט טעויות שרוכשי דירות עושים בדרך לקניית דירת החלומות שלהם. הטעויות האלה עולות הרבה מאוד כסף, זמן ואנרגיות מיותרות. כדאי ורצוי למנוע את הטעויות האלה ולהיעזר בשרותיו של מומחה שיעמוד לצדך וילווה אותך כל הדרך עד לקבלת המפתח.(עו”ד אודליה שוהם)
