תחזוקת בית משותף

חברת אחזקה

בעלי הדירות רשאים לקבוע בתקנון או בהחלטה שמתקבלת ברוב של שני שלישים כי הניהול והאחזקה התקינה של הרכוש המשותף בבניין יתבצעו על ידי חברת ניהול / חברת אחזקה. בהחלטה על התקשרות עם חברת אחזקה מסוימת או התנתקות ממנה, דרוש רוב של 51%. במסגרת ההתקשרות עם חברת האחזקה ממליצה

האגודה לתרבות הדיור:

להגדיר את תחומי האחריות של חברת השירותים במדויק:

אילו שירותים היא נותנת ומתי ניתן כל השירות. להתייעץ עם היועץ המשפטי של האגודה לתרבות הדיור הקרוב למקום המגורים טרם החתימה על חוזה ההתקשרות לשלם תשלום מדי חודש בחודשו ולא לתת צ’קים מראש לחתום עם חברת השירותים הסכם לשנה אחת עם אפשרות להאריך את ההתקשרות.

התקשרות עם בעלי מקצוע

במסגרת התחזוקה השוטפת של הבניין רשאי ועד הבית רשאי להתקשר עם נותני שירותים קבועים הקשורים באחזקת הרכוש המשותף, כגון מנקה או גנן.

במקרה של נותני שירותים פרטיים – ועד הבית יסדיר את תשלומי הביטוח הלאומי עבורם, מכיוון שהם נחשבים כעובדים של הוועד, וחלים עליהם יחסי עובד-מעביד. במקרה של חברה קבלנית נותנת שירותים – תשלם החברה המעסיקה את תשלומי הביטוח הלאומי

התקנת דוד שמש

לפני התקנת דוד שמש על גג הבית יש להצטייד בתעודה חתומה על ידי מהנדס הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה הקובעת לכמה דודי שמש מספיק גג הבית.

בבניין שגג הבית שלו מספיק למספר דודי שמש כמספר הדירות:

בעל דירה יכול להתקין במקום סביר על גג הבית המשותף דוד שמש, גם אם בעלי דירות אחרים לא הסכימו לכך, בתנאים הבאים:

הוא קיבל היתר להתקנה לפי חוק התכנון והבנייה, התשכ”ה-1965 מהעירייה או הרשות המקומית, ומילא אחר תנאי ההיתר. במקרה שהעירייה או הרשות המקומית לא מנפיקה היתר מסוג זה, ניתן להסתפק באישור האסיפה הכללית. המקום שעליו יותקן דוד השמש אינו משמש את בעלי הדירות בבניין למטרה כלשהי שהוסכם עליה לפי תקנון הבית המשותף. התקנת המתקנים והצינורות תיעשה בדרך שתצמצם ככל האפשר את הפגיעה בחזות הבית. בבניין שגג הבית שלו אינו מספיק למספר דודי שמש כמספר הדירות: בעל דירה רשאי להתקין דוד שמש רק לאחר שקיבל את הסכמתם של כל בעלי הדירות האחרים.

התנתקות ממערכת חימום מרכזית

בעל דירה רשאי להתנתק על חשבונו מהמערכת המרכזית לחימום מים או להסקה ללא הסכמת בעלי הדירות האחרים. אם מערכת החימום המרכזית היא מערכת משולבת לחימום מים ולהסקה, לא ניתן להתנתק מאחד מהם בלבד. בעל דירה שמבקש להתנתק ממערכת מרכזית רשאי לעשות זאת בתנאי שההתנתקות לא תפגע:

באספקת המים החמים או ההסקה לדירות האחרות בבית, בבידוד התרמי של המערכת המרכזית, בתפקוד המערכת המרכזית, בחזות הבית המשותף . בעל דירה שמעוניין להתנתק ממערכת החימום המרכזית חייב למסור הודעה לוועד הבית 15 ימים לפחות לפני ביצוע ההתנתקות. לאחר מסירת ההודעה יזמין ועד הבית בודק מוסמך מטעם האגף לשימור אנרגיה במשרד האנרגיה והמים. הבודק יקבע כיצד תבוצע ההתנתקות בצורה תקינה, וימסור לוועד הבית את תוצאות הבדיקה בכתב. ועד הבית ימסור עותק של תוצאות הבדיקה לבעל הדירה שהחליט להתנתק ממערכת החימום המרכזית.

עלות ההתנתקות ממערכת החימום המרכזית

בעל דירה שמעוניין להתנתק מהמערכת המרכזית בבית משותף צריך לשאת בתשלום ההוצאות הכרוכות בהתנתקות:

עלות השינויים הדרושים במתקנים ובצינורות של הבית כדי שאספקת המים החמים או ההסקה לדירות האחרות לא ייפגעו. תשלום לבודק מוסמך עבור שתי בדיקות: לפני ביצוע ההתנתקות ואחריה. במקרים בהם דרושה בדיקה לא שגרתית עקב המבנה המיוחד של הבית או מסיבות אחרות, יכול הוועד לבקש מהמפקח לאשר תשלום העולה של סכום הבדיקה שנקבע. הדייר המתנתק ימשיך לשאת בהוצאות הדרושות לאחזקה התקינה של מערכת החימום המרכזית בהתאם לחלקו ברכוש המשותף, אלא אם כן נקבע בתקנון שיעור השתתפות אחר. עלות ההשתתפות בהוצאות השוטפות נקבעת על בסיס כמות הדלק הדרושה להפעלת המערכת המרכזית על פי השיעורים הבאים:

סוג מערכת החימום שיעור ההשתתפות בהוצאות השוטפות, מערכת להסקה בלבד 40% מעלות ההוצאות השוטפות, מערכת לחימום מים בלבד 25% מעלות ההוצאות השוטפות, מערכת מרכזית משולבת לחימום מים ולהסקה 35% מעלות ההוצאות השוטפות

התקנת מעלית בבית משותף

החלטה על התקנת מעלית בבית משותף צריכה להתקבל על ידי שני שלישים (2/3) מבעלי הדירות. ההחלטה תתקבל במסגרת האסיפה הכללית, והיא תבוצע בתנאים הבאים:

התקבל היתר בנייה להתקנת המעלית לפי חוק התכנון והבנייה, התשכ”ה-1965, התקנת המעלית לא תגרום פגיעה מהותית בדירות מסוימות, ברכוש המשותף או בחזות הבית.

מי נושא בהוצאות התקנת המעלית?

בעלי הדירות המחליטים על התקנת המעלית יישאו בהוצאות התקנתה, אולם הם יכולים להגיע להחלטה כי רק חלק מהם יישאו בהוצאות. בעלי דירות בקומת הקרקע לא יישאו בהוצאות התקנת המעלית, גם אם הצביעו בעד התקנתה.

מי נושא בהוצאות השימוש במעלית?

כל בעלי הדירות בבניין חייבים להשתתף בהוצאות אחזקתה והפעלתה של המעלית. התשלום עבור כל דירה נקבע בהתאם ליחס שבין שטח הדירה לבין שטח כל הדירות שבעליהן משלמים עבור הוצאות השימוש במעלית.

הפעלת מעלית כמעלית שבת

בבית משותף שמותקנת בו יותר ממעלית אחת, ובאחת המעליות מותקן מנגנון פיקוד שבת, יכול כל בעל דירה לדרוש כי המעלית שבה הותקן המנגנון תופעל כמעלית שבת (די בכך שדייר אחד ידרוש את הפעלת המעלית).

בעלי הדירות הדורשים את הפעלת מעלית השבת יישאו בהוצאות האחזקה וההפעלה הנובעות מהפעלת המעלית כמעלית שבת.

תחזוקת המעלית:

ביצוע בדיקות תקופתיות

האחריות לביצוע תיקונים במעלית חלה על ועד הבית ולא על חברת המעליות. במסגרת תפקידיו נדרש הוועד:

להתקשר עם חברה בעלת רישיון למתן שירות למעליות מטעם משרד התעשייה, המסחר והתעסוקה. להזמין מדי חצי שנה בודק מוסמך מטעם משרד התעשייה, המסחר והתעסוקה שיבצע בדיקה תקופתית. הבודק יציין את תוצאות הבדיקה בדוח “תסקיר בדיקה”. תזכורת על מועד הבדיקה מופיעה על מדבקה צהובה בתא המעלית.

לקבל דיווח על ביצוע תיקוני הליקויים שהתגלו בבדיקה התקופתית.

להזמין אנשי שירות למעליות לצורך תיקון הליקויים שמצא הבודק. אם התגלו ליקויים שעלולים לסכן את המשתמשים במעלית, יש להשבית את המעלית מיד ולדאוג לכל הסידורים האפשריים כדי למנוע שימוש במעלית.

לדרוש מהחברה המתחזקת דיווח עדכני על ביצוע הטיפול השוטף כל חמישה, שישה שבועות. לדווח לחברה המתחזקת על כל אירוע חריג בפעולת המעלית: רעשים, שריקות, היעדר תאורה וכדומה.

טיפול שוטף במעלית

כדי להבטיח פעולה תקינה של המעלית נדרש ועד הבית להתקשר עם חברה בעלת רישיון למתן שירות למעליות מטעם משרד התעשייה, המסחר והתעסוקה. חברת השירות תקפיד על ביצוע טיפול שוטף במעלית אחת לחמישה או שישה שבועות ועל בדיקה חצי-שנתית. הטיפול השוטף כולל:

שימון וגירוז של כל המערכות, בדיקת תקינות של מעגלי הבטיחות, בדיקת חיבורים חשמליים וארקות, כוונון סגירת דלתות תא המעלית והפיר, כוונון עצירה בקומות, ניקיון המערכות והפיר.

חילוץ נוסעים לכודים ממעלית

עם התקנת המעלית יקיים המתקין הדרכה למספר גדול ככל האפשר של דיירי הבניין. כך יוכל כל דייר שעבר הדרכה לחלץ נוסעים הלכודים בתא המעלית במקרה של תקלה. רק מי שעבר הדרכה רשאי לבצע את החילוץ. אם מסיבה כלשהי לא מצליחים לחלץ את הנוסעים לפי ההוראות, יש להתקשר לחברת השירות ולבקש עזרה. מספרי הטלפון לשעת חירום רשומים ליד המעלית, וחברת השירות מקיימת כוננות 24 שעות ביממה.

כללים לשימוש בטוח במעלית

ילדים מתחת לגיל 41 אינם יכולים לנסוע לבד במעלית אלא בליווי מבוגרים. אין לעבור על מגבלת העומס של המעלית. עומס יתר מהווה פגיעה בטיחותית חמורה. יש לציית לכל הוראות השימוש בתא המעלית והוראות החילוץ שבחדר המכונה. אסור לקפוץ או לטלטל את תא המעלית במהלך הנסיעה. יש לשמור על ניקיון תא המעלית, במיוחד באזור הדלתות. לכלוך בתוך המסילות המובילות של הדלתות מונע פעולה תקינה של הדלתות האוטומטיות. אין לשפוך מים בתוך תא המעלית, ויש למנוע כניסת מים לפיר המעלית במהלך שטיפת הרצפה בחדרי המדרגות. רצוי שמספר גדול ככל האפשר של דיירים יקבל הדרכה מטכנאי החברה בנושא חילוץ נוסעים לכודים בתא המעלית בזמן תקלה. מומלץ לבדוק מדי פעם את תקינותו של פעמון האזעקה בתא. אם הפעמון אינו תקין, יש לדווח מיד לחברת השירות. יש לדאוג לתאורה נאותה בכל קומה בקרבת הכניסות למעלית. יש לבדוק את תקינותה של התאורה בחדר המכונה ובדרכי הגישה לשם. גישה לא מוארת לחדר המכונה שעל גג הבניין בשעות הלילה מסוכנת ביותר. יש להסיר מכשולים שונים מדרכי הגישה לחדר המכונה, כגון: ארגזים, חפצי בית, אופניים וכדומה. אסור לאחסן חפצים כלשהם בחדר המכונה. כמו כן אסור להתקין בחדר מגברים למערכת קליטה של טלוויזיה, מכשירי קשר וציוד אחר. חדר המכונה חייב להיות נעול. רצוי לתלות על דלת הכניסה לחדר המכונה את רשימת הדיירים שמחזיקים במפתח לדלת. מומלץ לעדכן את כל דיירי הבית במספר הטלפון של החברה המתחזקת את מעליות הבניין.

חובת התקנת מעליות וגנרטורים

על פי חוק התכנון והבנייה, התשכ”ה-1965, חובה להתקין גנרטור לאספקת זרם חשמל בזמן הפסקת חשמל בבניינים רבי קומות שגובהם יותר מ-72 מטר. הגנרטור יתחיל לפעול באופן אוטומטי בשעת חירום, ויספק זרם חשמל כדי להאיר חדרי מדרגות, מדרגות חיצוניות, מקלטים ופרוזדורים שנמצאים בשימוש כלל דיירי הבניין.

מעלון לנכים

בעל דירה שהוא או בן משפחתו הגר עמו סובל ממוגבלות פיזית רשאי להתקין בחדר המדרגות שהוא רכוש משותף של הבניין מעליון נכים. התקנת המעליון תלויה בגורמים הבאים:

התקבלה הסכמה של רוב בעלי הדירות בבניין (51%). התקנת המעליון תיעשה באופן שיצמצם את הפגיעה ביתר הדיירים ובחזות הבית. קבלת היתר להתקנה לפי חוק התכנון והבנייה. קבלת אישור ממהנדס הוועדה המקומית ותכנון ובנייה כי ההתקנה לא מונעת מבעלי הדירות האחרים שימוש סביר בחדר המדרגות. בניגוד להתקנת מעלית, בעל הדירה שמבקש להתקין את המעליון נושא לבדו בהוצאות ההתקנה, בהוצאות האחזקה ובהוצאות של החזרת המצב בבניין לקדמותו ביום שבו יעבור מהבניין.

החלפת ספק גז

ניתן להחליף את ספק הגז בבית משותף שבו קיימת מערכת גז מרכזית המספקת גז לשתי דירות או יותר. הרוב הדרוש: הסכמה בכתב של יותר ממחצית מבעלי הדירות. ועד הבית יעביר הודעה בכתב לספק על סיום ההתקשרות לפחות 15 יום מראש. הספק, מצדו, יבצע את התהליכים הבאים:

יפרק על חשבונו את מתקני מערכת הגז שאינם שייכים לבעלי הדירות בתוך 15 יום ממועד מסירת ההודעה על סיום ההתקשרות, יחזיר לדיירים את דמי הפיקדון שקיבל עם תחילת ההתקשרות. הספק יחזיר את דמי הפיקדון במועד הפירוק או בתוך 30 יום ממועד מסירת ההודעה. יחזיר את המצב בבניין לקדמותו במקרה שנגרם נזק לרכוש המשותף כתוצאה מהפירוק. מידע על התקשרות עם ספק גז או החלפת ספק גז באתר משרד האנרגיה והמים.

התקנת כבלים וצלחות קליטה

דייר שמעוניין להתקין כבלים או צלחות קליטה לכבלים יכול לעשות זאת באחד משני מסלולים:

מסלול משותף – התקנה של כבלים וצלחות קליטה ברכוש המשותף דורשת הסכמה של רוב בעלי הדירות בבית, אלא אם נקבע רוב אחר בבניין.

מסלול פרטי – במקרה שרוב בעלי הדירות אינם מסכימים להתקנה, בעל הדירה המעוניין להתקין כבלים או צלחות קליטה צריך להפנות בקשה 30 יום לפני הבנייה, לבעל הזיכיון ולוועד הבית, כדי לקבל את הסכמתם להתקנה.

ניתוק משירותי חברות כבלים או לוויין

אם החלטתם להתנתק משירותי חברות הכבלים או הלוויין, מחובתו של נציג החברה המנתקת לחבר אתכם לאנטנה המרכזית בבניין הקיימת על גג ביתכם, בתנאי שהיא תקינה. כך תוכלו לקלוט את שידורי ערוץ 1 ו-2. ועד הבית הוא שצריך לדאוג להתקנתה של אנטנה על גג הבניין, גם אם כל הדיירים מחוברים לכבלים.

התקנת צלחת לוויין פרטית

אם אתם מעדיפים התקנה של צלחת לוויין פרטית על פני חיבור לחברות הכבלים, תידרשו לשלם תשלום חד-פעמי עבור ההתקנה בלבד. צלחת הלוויין מאפשרת לקלוט ערוצים ישראלים (1,2,10,33,99) ומאות ערוצים מאירופה והמזרח התיכון.

להתקנת צלחת לווין פרטית שני יתרונות עיקריים:

במקרה של מעבר דירה תוכלו להעביר את הצלחת לדירה החדשה. התקנת צלחת לוויין אינה דורשת לקבל את הסכמתם של דיירי הבניין.

הצפות בגג

הגג הוא אחד האזורים המועדים למפגעי חורף. הצטברות של מים ולכלוך על הגג או במרפסות הפנטהאוז עלולה לסתום את פתחי המרזבים ותעלות הניקוז. לקראת בוא החורף מומלץ לנקות את הלכלוך, הפסולת והעלים שהצטברו על הגג במשך חודשי הקיץ, כדי להבטיח ניקוז תקין בימות הגשמים.

קירות חיצוניים

השינויים במזג האוויר בין חודשי הקיץ לחודשי החורף עלולים ליצור סדקים במעטפת החיצונית של הבניין. לסדקים הללו עלולים לחדור מים שמצטברים על הגג בימות החורף, וגולשים במורד הקירות החיצוניים של הבניין. במקרים כאלה יש לבצע תיקון חיצוני שכולל:

פתיחת הסדק והרחבתו כדי לאפשר החדרה של חומר איטום, סתימת הסדק.

חדירת מים לדירה

מים חודרים לדירות בדרך כלל מפתחי החלונות או מארגזי תריסים. במקרה של חדירת מי גשמים לדירה יש לאתר את מקום החדירה ולסתום אותו באמצעות חומר איטום סילקוני.

הצפות במקלט

מקלטים בבניינים ישנים נבנו כדי להגן מפני הפצצות, ולכן לא בוצע בהם תהליך של איטום. הצטברות של מים במקלט עלולה לפגוע ביסודות הבניין, ולכן חשוב למנוע אותה מבעוד מועד. הפתרון הנפוץ, הזול והיעיל להצטברות מים במקלט הוא התקנה של משאבת מים.

ציוד כיבוי אש בבניין משותף

תקנות שירותי הכבאות (ציוד כיבוי בבתי מגורים) התשל”ב-1972 מפרטות מהו ציוד החובה לכיבוי אש הנדרשים על פי חוק. התקנות מתייחסות לבניינים בני ארבע קמות ויותר ולבניינים בני שלוש קמות ופחות הנתונים לסכנת אש. יש לציין כי קיים בשוק ציוד נוסף על זה המפורט בחוק.

חשוב שאיש מקצוע יבדוק את ציוד כיבוי האש פעם בשנה. על הבודק להיות מוסמך לנושא על ידי מכון התקנים ונציבות הכבאות. מומלץ לדרוש לראות תעודה רשמית.

כמו כן מאחר ששריפות רבות פורצות כתוצאה מתקלה בארון החשמל מומלץ שחשמלאי יבדוק את ארון החשמל פעם בחצי שנה.