קצת סדר בראש לפני שקונים דירה ולוקחים משכנתא!
זכור! “לגור איפה שאתה רוצה (בשכירות), לקנות איפה שאתה יכול”
- בדיקת מסגרת התקציב:
עליך לברר כמה הון עצמי יש לך ומהו החזר המשכנתא החודשי. טיפ: השתמש ביועץ משכנתאות בעסקה שלך .
- מיקוד גאוגרפי:
איפה בכוונתך לקנות את הדירה, לעשות מחקר שוק ולבדוק האם המיקום ריאלי לתקציב .
טיפ: ממליצים לך שלא לקנות דירה בסכומים אשר יכניסו אותך לפלונטר כלכלי לאורך זמן.
- חיפוש הדירה:
אפשר לחפש את הדירה באתרים חינמיים כמו: YAD2 או מדלן או ממתווך.
- הוצאת אישור עקרוני מהבנק:
לגשת לבנק כדי להוציא אישור עקרוני וזאת, כדי לבחון עמידה בקריטריונים .
טיפ: יועץ משכנתאות אשר מלווה אותך – יבצע את הליך הוצאת האישור העקרוני עבורך.
- בדיקות משפטיות של הדירה:
ליצור קשר עם עו”ד מומחה בתחום המקרקעין אשר ייצג אותך בהליך הרכישה, ועד לחתימה על הסכם המכר ורישום הדירה .
- שמאות מוקדמת:
שההון העצמי נמוך יחסית ואחוז המשכנתא הדרוש לך מהבנק גבוה (בדרך כלל מעל %60 מימון, ) חשוב לבצע הערכת שמאי ולוודא שהשמאות תואמת את מחיר החוזה. למה? כי אחוז המשכנתא שתאושר לך נקבעת על ידי שווי הדירה על פי הערכת שמאי מטעם הבנק. אם יימצא פער בין מחיר החוזה לשווי השמאות, סכום המשכנתא שתקבל תהיה קטנה יותר ממה שציפית לקבל.
טיפ: אם התחלת תהליך של קבלת משכנתא עם יועץ משכנתאות, הוא יכוון אותך לרשימת השמאים אשר מומלץ לך לפנות אליהם (בדרך כלל אלו יהיו שמאים אשר עובדים עם הבנק ודבר זה ימנע פערים בשמאות בשלב מתקדם יותר בעת לקיחת המשכנתא).
- חתימה על הסכם המכר.
- משא ומתן עם הבנק על תנאי המשכנתא:
לאחר החתימה, עליך לגשת לכמה בנקים ולהתחיל לנהל מו”מ על תנאי המשכנתא ולבחור בבנק.
טיפ: אם יש לך יועץ משכנתאות אשר מלווה אותך- כל השלב הזה הופך לפשוט הרבה יותר.
- פתיחת תיק משכנתא:
לאחר שבחרת בבנק, עליך לפתוח בו את תיק המשכנתא.
- בטחונות:
כתנאי למתן המשכנתא, הבנק יבקש ממך לחתום ולהחתים גורמים אשר “מגנים” על הבנק במקרה של פיגור ניכר בתשלומי המשכנתא כגון- ייפוי כח נוטריוני, רישום הערת אזהרה לטובת הבנק בטאבו, התחייבות לרישום משכנתא וכו”.
טיפ: לפני בחירת עורך דין אשר ילווה אותך בעסקה, מומלץ לך לבדוק שסיוע בהליך הביטחונות הוא חלק מהשירות הניתן על ידו וכלול במחיר הליווי המשפטי של העסקה.
- תשלום מס רכישה: דיווח לרשויות המס על תשלום מס רכישה בתוך 30 ימים מיום החתימה על הסכם המכר, הינו תנאי הכרחי לקבלת משכנתא.
- ביטוח משכנתא:
כתנאי לקבלת משכנתא, אלמנטים:
1 .ביטוח חיים- מבטיח שבמקרה חו”ח, יהיה מי שיכסה את תשלומי המשכנתא.
2 .ביטוח מבנה- הגנה על אובדן ערכו של הנכס.
טיפ: ביטוח משכנתא דרך הבנק אינו מכסה צד ג’. מרבית מיועצי המשכנתאות יוכלו לסייע לl בכל הקשור לביטוחי משכנתא.
- חתימה על תיק המשכנתא:
לאחר סיום הליך הביטחונות ניתן יהיה ללכת לבנק ולחתום על תיק המשכנתא.
טיפ: רצוי שיועץ המשכנתאות שלך ילווה אותך ברגע זה. לוודא שהכל תקין ועל מנת להשרות רוגע ובטחון .
- קבלת כספי המשכנתא:
אחרי החתימות, הבנק יעביר את כספי המשכנתא ישירות למוכר ורק לאחר שהעברת את ההון העצמי שלך למוכר לפני כן.
טיפ: לא ניתן לשלם ליועץ משכנתא/ מתווך/ עורך דין/ שמאי / קבלני שיפוצים/ מס רכישה וכו’ מכספי המשכנתא ולכן, יש להפחית מראש מן ההון העצמי העומד לרשותך את סכום התשלומים לבעלי מקצוע ולרשויות המס ולראות בסכום ש”נותר” כהון העצמי האמתי העומד לרשותך לרכישת הדירה.
