האם יש בועה או אין בועה בשוק הנדל”ן?
העיתונות אוהבת כותרות ועוד יותר אוהבת סנסציות. מה עושה כותרות גדולות במדורי הנדל”ן? זה שאומרים לנו שיש בועה. אז יש בועה או אין בועה? איך באמת נוכל לדעת? עשו את הבדיקה הבאה: בחקר שוק (שוק הוא שכונה ספציפית 6 רחובות לא עיר שלמה).
אחד הפרמטרים החשובים הוא פרופיל תושבי השכונה איזה סוג אוכלוסייה הם? (מבוגרים/צעירים/משפחות/חילונים/דתיים/עולים) מה הגיל הממוצע שלהם? מהי ההכנסה הממוצעת שלהם? וכד’ (יש אתרים שם ניתן להוציא את המידע הזה, דרך טובה יותר היא פשוט לעשות סקר בשטח).
אני נותן לך נוסחה איך לחשב את מחיר השוק של הדירה: לצורך הדוגמא נניח שתושבי השכונה הם זוגות צעירים שההכנסה הממוצעת שלהם היא כ 10,000 ₪ נטו. כיוון שאנו יודעים שהבנקים מגבילים את האשראי במשכנתאות להחזר שלא יעלה על 30% מסך ההכנסה הפנויה, משמע החזר המשכנתא שלהם לא יעלה על 3,000 ₪ לחודש, בדוגמא שלנו. גם אנשים ששוכרים דירה, על פי רוב ההוצאה על השכירות היא כשליש מההכנסה שלהם. כעת בדוק במחשבון משכנתא מה גובה המשכנתא הניתנת בהחזר זה, נניח ל 22 שנים, במונחי ריבית של 3% (לצורך הדוגמא) נמצא שסכום המשכנתא כ – 580 אלף ₪. תוסיף לזה את הסכום של ההון העצמי שהוא 25% ממחיר הדירה. נראה שמחיר הדירות באותה שכונה כ – 774,000.00 ₪. בהנחה שלא היה שינוי בשכונה, (למשל, לא נבנתה תשתית תחבורתית חדשה) אם המוכרים באותו איזור מבקשים 800,000 ₪ הם מבקשים מעל מחיר השוק, אם היו מכירות מעל המחיר הזה, אלה מחירי בועה. איך אני יודע? מכיוון שההכנסה של התושבים בשכונה לא עומדת להשתנות ואם מישהו מהתושבים אכן יעלה את רמת ההכנסה שלו, עם הזמן הוא ישדרג את מקום המגורים שלו לאיזור טוב יותר. תמיד יש טוב יותר ותמיד יש גרוע יותר. בדרך כלל הבחירה בשכונת המגורים היא ברירת מחדל שנקבעת מתוך אילוצים תקציביים ואם אלה משתנים, גם הבחירה משתנה בהתאם. סביר להניח שברגע הראשון שיהיה להם אפשרות לשדרג הם יעשו זאת.
לשוק הנדל”ן, שלא כמו בשוק ההון, לוקח יותר זמן להגיב, כך שהאיזון עד לרמת המחירים המשקפת את מחירי השוק יכולה להיות איטית. כאשר מחירים עולים באזור מסוים, מעל למחיר השוק, יכולות להיות לכך כמה סיבות: יכול להיות שנכנסו משקיעים לשכונה וגרמו לעלית מחירים, יכול להיות שנבנית שכונה טובה יותר בקרבת מקום וזה גורם לתחושת אופטימיות אצל הרוכשים, אבל אנחנו יודעים, שיכול להיות מצב של שתי שכונות צמודות זו לזו שהאחת איכותית והאחת גרועה ואין זליגה של המחירים. לפעמים בצד של רחוב אחד יכולים להיות מחירים גבוהים והאיזור “נחשב” ובצד השני של אותו הרחוב המחירים נמוכים והאזור לא נחשב.
עיקר המסר הוא אל תתרשם מהכותרות של העיתונים. כל מה שהעורך רוצה זה למכור את העיתון מחר בבוקר. מה שאמור להרשים אותך זה הנתונים שאתה לומד מהבדיקה שאתה עושה בשטח. כן תבנה על המספרים שאתה גילית, כי אלה נתונים שמתייחסים לעובדות ועליהם אתה יכול להסתמך.
