זיכרון דברים
זיכרון דברים הוא חוזה קצר המכיל את עיקרי הדברים עליהם סיכמו שני הצדדים – הקונה והמוכר. בעצם מדובר בחוזה מקדים לחוזה המפורט שייחתם בהמשך הרכישה. חשוב לציין זיכרון דברים דינו כחוזה לכל דבר וחתימה עליו מצמצמת את אפשרויות המיקוח בהמשך הדרך.
חוזה המכר
חשוב להכיר את החוזה לפני שחותמים עליו. לכן, אל תמהרו לחתום על החוזה.
קבלו חוות דעת של אנשי מקצוע מטעמכם, על החוזה: עורכי דין, מהנדסים או אדריכלים.
ודאו כי כל הבטחה או הבנה שבעל-פה שהייתה ביניכם ובין הקבלן או חברת הבנייה כתובה בחוזה באופן ברור.
בדקו כי הקבלן מילא את כל הפרטים במפרט הטכני של הדירה, באופן מפורט ומדויק.
שינויים ותוספות – דאגו כי בחוזה יופיע סעיף המאפשר לכם לבקש מהקבלן או מחברת הבנייה שינויים ו/או תוספות בדירה. ודאו כי את השינויים יבצע הקבלן בעצמו ויישא באחריות להם, ולא קבלני משנה. דאגו כי הדבר יופיע בכתב בחוזה. במידת האפשר – דאגו כי הבקשה תכלול מחירים, מועדי ביצוע ומשך איחור במסירת הדירה. בררו עם הקבלן האם תידרשו לשלם עמלה עבור התקנת אביזרים שתספקו, את גובה העמלה, וכן את גובה הזיכוי שתקבלו עבור אביזרים שעליהם ויתרתם.
הסכמת קונים – אל תחתמו על סעיפים המאפשרים לקבלן לבצע שינויים בדירה או לדחות מועדי ביצוע על דעת עצמו וללא הסכמתכם.
ליווי משפטי: מומלץ לחתום על החוזה אצל עורך/ת דין. לפי חוק המכר, שכר טרחת עורך דין הנשכר לצורך חתימה על החוזה עומד על 1.5%-2% מערך הדירה. הקפידו לשכור עורך דין שיהיה מתחום הנדל”ן.
סעיפי חוזה המכר
המחיר
האם מחיר הדירה הנקוב בחוזה הוא סופי וכולל את כל הסכומים הנלווים למחיר הדירה?
רישום בטאבו
דרשו מהקבלן לציין בחוזה תאריך שבו ישלים את רישום הבעלות על הדירה על שמכם במשרד רישום המקרקעין. תוכלו להיכנס ללשכות רישום המקרקעין במשרד המשפטים ולבדוק כיצד יש לעשות זאת ומהם המסמכים שיש לצרף לבקשה.
הערת אזהרה
עמדו על כך שהקבלן, חברת הבנייה או המוכר לא יכלול בחוזה הוראה המונעת ממך לרשום הערת אזהרה גם אם תקבלו בטוחה אחרת. הוראה כזו היא תנאי מקפח שביטל בית המשפט העליון.
מס ערך מוסף
האם התשלום עבור מס ערך מוסף כלול במחיר הדירה, או שתידרשו לשלמו בנוסף?
רכוש משותף
אילו חלקים הוצאו מהרכוש המשותף ושייכים לדירות הבניין?
כיצד מוסדר נושא הרכוש המשותף בבניין – הכניסה אליו, מחסנים או חניות, גישה לגג והגג עצמו?
האם הקבלן שומר לעצמו זכויות על חלקים משטחי הרכוש המשותף, או על כולם? קבלן שאינו בעל דירה בבניין, או כל גורם זר אחר, אינם יכולים להחזיק בחלקים מהרכוש המשותף.
אם אתם רוכשים דירה עם גינה צמודה או גג צמוד, בדקו כי אין שם מתקנים השייכים לדיירים אחרים: דוודים, צנרת, מכסי ביוב וכדומה.
חנייה
האם מחיר הדירה כולל גם את החנייה? האם החנייה צמודה לבניין? האם החנייה מקורה?
היכן ממוקמת החנייה שלכם? דאגו לציין את המיקום בחוזה.
דוד שמש
על פי תקנות התכנון והבנייה, כל קבלן המתקין מערכת חימום מים בבניין חייב לדאוג שזו תהיה מערכת סולארית מושלמת.
ודאו כי הקבלן התחייב במפרט הטכני להתקין מערכת מושלמת ולא רק הכנה למערכת כזו.
חיבור הבניין למערכת חשמל, מים, גז וטלפון
ודאו כי מחיר הדירה הנקוב בחוזה כולל את הוצאות חיבור הבניין בכלל והדירות בבניין בפרט, למערכות החשמל, המים, הגז והטלפון.
בדקו כי פרט לתשלום עבור חיבור הדירה שלכם, לא יחולו עליכם תשלומים על חיבור הבניין כולו למערכות הללו.
גינון, אנטנת טלוויזיה
חשוב לבדוק האם הקבלן התחייב במפרט לספק לכם גינון, אנטנת טלוויזיה, חיבור לכבלים מושלמים, או רק הכנה לדברים הללו. בדקו את תוכניות הגינה, השבילים, ההשקיה, הצמחייה וכיוצא בזה.
הוצאות פיתוח
לעיתים מופיע בחוזה המונח: “הוצאות פיתוח”. תחת מונח זה יכולים להיכלל מגוון רחב של הוצאות נוספות – כבישים, מדרכות, גינה, גדרות ועוד. בדקו מה כוללות הוצאות הפיתוח, האם הן נכללות בחוזה ומה העלות שלהן.
איחור במסירה
ודאו שהחוזה מגדיר תאריך אחד למסירת הדירה. עליכם לדעת כי סעיף בחוזה המאפשר איחור של למעלה מחודשיים-שלושה במסירת הדירה ללא סיבה מוצדקת, הוא סעיף מקפח. שימו לב אם יש בחוזה סעיפים המאפשרים לקבלן למסור את הדירה באיחור של כמה חודשים, מסיבות שאינן תלויות בקבלן. אם כן, האם נקבעו לכם בחוזה פיצויים נאותים? פיצוי נאות יכול להיות ריבית והפרשי הצמדה על הסכומים שכבר שולמו לקבלן, או לכל הפחות שכר דירה ריאלי עבור דירה דומה.
קבלת הדירה
הימנעו מלחתום על סעיף הקובע כי עצם קבלת הדירה מהווה הוכחה כי הדירה במצב תקין ושלם ובהתאם למפרט.
בדיקת מצב רישום הדירה באתר משרד המשפטים
מסמכים נלווים לחוזה המכר
על פי חוק המכר (דירות) התשל”ג – 1973 הקבלן חייב לצרף לחוזה המכר את המסמכים הבאים:
מפרט טכני של הדירה בהתאם לנוסח צו מכר דירות (טופס של מפרט) התשל”ד – 1974
תוכנית קומת הדירה, קומה טיפוסית, קומת עמודים / כניסה וקומת גג
תוכנית המגרש כפי שנדרש בתוכנית הגשה לרשות המקומית
הוראות תחזוקה למערכות ולחומרי הגימור בדירה
