השקעה בנדל”ן
השקעות בנדל”ן הינן השקעות בנכסים, אשר השכרתם או תפעולם, מניבים תשואה שוטפת על ההון העצמי שהושקע בעת הרכישה. סוגי הנדל”ן יכולים להיות רבים ומגוונים. הצורה העיקרית הנפוצה הינה כמובן דירה למגורים, המשמשת להשכרה. בנוסף לכך, ערוצי ההשקעה הפוטנציאליים, הינם ערוצי נדל”ן לשימושים מסחריים: כגון, בניין תעשייתי לשימושי מסחר או מלאכה, בניין משרדים, בנין מחסנים, או אפילו מגרש חניה.
קיימים מספר כללים המומלצים עבור כל מי שרוצה לבחון את אפיק ההשקעה בנדל”ן מניב. ראשית, להגדיר כמות משאבים העומדים לרשות היחיד או הקבוצה. בין השאר: מגבלות ההון העצמי הקיים, מגבלות ההון אותו יכול המשקיע ללוות, עד כמה נגיש המשקיע למאגר הנכסים והעסקאות הקיים, מידת היכולת של המשקיע לתפעל את הנכס וכמובן – ההתייחסות למימוש בעתיד.
גורמים נוספים עליהם צריך לחשוב כל משקיע המתכנן השקעה, לרבות בנדל”ן: היבטי מיסוי של העסקה, היבטי מיסוי פרטניים של המשקיע, תכנון של מימוש ההשקעה בעתיד הרחוק או הבינוני, בחינת חלופות של יציאה מההשקעה במהלך התקופה, חלופות בשוק השכירות לנכס, עוצמת התחרות, שינוי בעוצמות ביקושים או ההיצע הצפויה באזור עקב תכוניות בניה באישור או שכבר נמצאות בבניה ועוד.
1. חישוב השווי הגולמי: שכר דירה במשך השנה חלקי מחיר הדירה( נקבל את אחוז התשואה בשנה )
2. בניית תקציב – תכנון ראשוני:
– הגדרת סכומי הכסף העומדים לרשותנו
– הערכת הזמן העומד לרשותנו
– הגדרת מטרות ויעדים
– השגת תשואה סבירה לאורך זמן ברמת סיכון נמוכה
3. תהליך החיפוש
א. ניצול מגמות שוק בנקודת זמן:
– תופעת נזילות מחירים
– תכניות פיתוח עירוניות
– עבודה מול מתווכים
– איתור הזדמנויות ( דירות מתגרשים, ירושה, כונס נכסים, דירה שנייה…)
ב. שוק הקונים מול שוק המוכרים ( הצע/ביקוש)
4. השבחת ערך הדירה
א. השבחה סבילה : עקב נתוני שטח גאוגרפיים, כגון מגבלות מלאי קרקעות מצומצם באזורים מבוקשים
ב. השבחה אקטיבית:
– קניית נכס הרוס/ישן ושיפוצו
– קניית נכס בעל זכויות ואפשרויות בניה .
5. קרקעות חקלאיות מופשרות
שינוי יעוד מחקלאית לעירונית המותרת לבניה
א. תכונית תמ”א ( תכונית מתאר אזורית ) – היתר לבניה ותוכניות לשימושי קרקע מקומית הנגזרת מהתוכנית הוועדה המחוזית.
ב. תמ”א 35 – תכונית ארצית שאושרה עי הממשלה ושמטרתה היא ריכוז אוכלוסין באזורים עירוניים.
ככל ששטח החקלאית צמודה לשטח בנוי/מאוכלס, קיים סיכוי הפשרה גדול יותר.
ג. מה כדאי לבדוק( גם עי שמאי)
– תכניות המתאר החלות על האזור על הגוש והחלקה הספציפי.
– תכניות אב ביחס לגוש ולאזור ספציפי
– מסמכי בעלות הקרקע והעדר תביעות ועיקולים ( באמצעות עו”ד שמטעמנו)
– האם הקרקע שייכת למנהל מקרקעי ישראל או פרטית רשומה בטאבו.
– מה הם הסיכונים והסיכויים הטמונים ברכישת הקרקע.
– הקיימים היטלים , מיסים והפקעת קרקע: ידוע שלרוב הרשות המקומית מפקיעה 40% מהקרקע
לצרכי שטחי ציבור, כמו כן תשלום של מס השבחה של עד 50% מהרווח ומס שבח.
