הסכם שכירות –נקודות חשובות
( “משכיר” הוא הבעלים של הנכס, בעוד “שוכר” הוא מי שרוצה לשכור ולהחזיק בנכס לתקופת השכירות.)
א. זהות המשכיר – חשוב לעשות את הסכם השכירות עם הבעלים החוקיים של הנכס, או נציג מיופה כח אשר הוסמך בצורה פורמלית מטעם בעל הנכס (במצב כזה הוא יציג יפוי כח נוטריוני חתום). מעוניינים לדעת מי הבעלים של הדירה, כדאי שתוציאו “נסח טאבו” לפי כתובת הדירה .
ב. תקופת השכירות, תקופת האופציה וזכות ביטול – מומלץ להכניס להסכם השכירות “תקופת אופציה מתחדשת”, כך שכל שנה השכירות תתחדש, אלא אם הצדדים ביקשו לבטל בהתראה של 60 יום. או אלא אם השוכר ימצא שוכר חלופי קודם לכן ובאותם תנאים. המשכיר מצדו לא יסרב לזהות השוכר החלופי אלא מטעמים סבירים”.
ג. מטרת השכירות בנכס – חשוב לבדוק שזאת דירת מגורים ולא אחרת. ניתן להיעזר במערכת ה-GIS, שם תמצאו את תיק הבניין הרלוונטי לנכס אותו אתם מעוניינים לשכור, תבדקו בעיקר את היתר הבנייה והאם הכל בסדר בדירה.
ד. אחזקת הבית, מתקניו ועלות ביטוח – חשוב לציין שכל תיקון מהותי בתשתיות הדירה ובמתקניה הקבועים (כדוגמת מזגן, צנרות, דוד שמש וכו’) יהיו באחריות מלאה של המשכיר ויתוקנו על חשבונו. מנגד, מחובתכם יהיה לשמור על הנכס נקי ותקין ולהודיע למשכיר על כל בעיה מהותית שהתעוררה, למעט “בלאי סביר” עקב שימוש יומיומי בדירה. כמו כן, מומלץ לבקש שביטוח המבנה ישולם במלואו על ידי המשכיר. מומלץ שאתם כשוכרים תשלמו על ביטוח מפני גניבות תכולה ונזקי גוף לצד ג’.
ה. בטחונות וערבויות – על פי חוק, משכיר רשאי לבקש מכם ערבות בשווי של עד 3 חודשי שכירות. ערבות/ שטר חוב/ צ’ק ביטחון לפקודתו בגובה של עד 20,000 ש”ח. כמו כן, שתמסרו לידיו של המשכיר כפיקדון 4-5 צ’קים לפקודת רשויות שונות לצורך כיסוי חובות, כדוגמת ארנונה, מים, חשמל, גז ו-וועד בית, במידה ויישארו חובות כאלה בסיום תקופת השכירות.
נ”ב: מול מי אתם עומדים לעשות עסקת מקרקעין?
מאוד פשוט –מומלץ להנפיק דו”ח ממשרד המשפטים שנקרא “נסח טאבו מלשכת רישום המקרקעין”. אותו דו”ח שמונפק ונשלח אליכם במייל תוך מספר דקות – מפרט בדיוק את כל הזכויות בנכס הספציפי לגביו אתם מבקשים לבצע עסקה במקרקעין, בין אם שכירות או רכישה של נכס. הדו”ח גם יפרט אם יש דברים נוספים שכדאי שתדעו לפני ביצוע עסקה במקרקעין.
אהה עוד משהו קטן.
להיות יותר חכמים לגבי המחירים של הדירות באזור – קיימת מערכת חינמית של רשות המיסים לאיתור עסקאות נדל”ן בישראל.
(כתב וערך משה עסיס, עו”ד)
