חוזה קניה מיד שניה
זיכרון דברים
זיכרון דברים הוא מסמך קצר שעורכים שני הצדדים בעסקת מכר, המפרט את עיקרי הדברים שעליהם הם הסכימו: מחיר, פרטי הנכס, מועד מסירת הנכס ומועד העברת התשלומים. על אף שנערך ללא מעורבות עורך דין, זיכרון הדברים הוא חוזה מחייב הנחשב כדרך מקובלת לסגירת תנאים של עסקת מכר של דירה לקראת עריכת חוזה מלא.
חתימה על זיכרון דברים קושרת אתכם מבחינה חוזית ומצמצמת את אפשרויות המיקוח שלכם בקשר לתנאי החוזה. אם בכל זאת החלטתם לערוך זיכרון דברים, הקפידו מאד על ניסוחו והביאו בחשבון את ביטול העסקה אם המשא ומתן לא יעלה יפה.
סעיפי החוזה
אל תמהרו לחתום על החוזה. ודאו כי כל הנקודות שהעליתם וכל ההבנות שהגעתם אליהן עם בעלי הדירה כתובות בחוזה באופן ברור:
מועד מסירת חזקה: יש לדאוג שמועד מסירת החזקה יצוין בחוזה ויתאים ללוחות הזמנים שלכם. קבעו בחוזה פיצויים נאותים על איחור במסירה.
הצמדת התשלום: אם התשלומים מוצמדים לדולר או למדד אחר, מומלץ לנקוט בפעולות הגנה מפני עליית המדד, ולהגדיר את טווח העלייה האפשרי בחוזה. אם הצמדתם את התשלום לשער מסוים, כמו שער הדולר, מומלץ להפקיד כספים שברשותכם לפיקדון שצמוד לאותו השער שיבטיח שמירה על ערכם.
לוח תשלומים: על פי רוב מקובל לשלם 10-15% מכלל הסכום במעמד החתימה או בסמוך למועד חתימת החוזה, 10-15% נוספים בעת המסירה ואת ייתרת הסכום במספר תשלומים לפי לוח התשלומים שנקבע בחוזה. אם המוכר צריך להציג לכם אישורים בכפוף לקבלת התשלום יש לוודא כי הסכומים המגיעים לו יופקדו בקרן נאמנות עד להצגת האישור הנדרש.
הצהרה על תכולה: חשוב שהחוזה יכלול פירוט של תכולת העסקה, כלומר: הדירה, הצמדות כחנייה ומחסן ומיקומן המדויק, ריהוט, מיזוג וכן את חלקה היחסי של הדירה בשטחים המשותפים.
קביעת “תקופת חסד”: מקובל לקבוע “תקופת חסד” לפיה איחור של מספר ימים בתשלום לא יהווה הפרה יסודית של החוזה המזכה את המוכר בביטול.
הערת אזהרה: עמדו על כך שהחוזה יאפשר לכם לרשום הערת אזהרה בטאבו. כך תבטיחו את זכויותיכם בנכס ותוכלו גם לדאוג כי הסכום המשולם במעמד החתימה יופקד בנאמנות עד אשר תירשם ההערה.
סעיפים נלווים לחוזה המכר
הסכם שיתוף: אם הבניין לא עבר פרצלציה, כלומר לא עבר חלוקה של תוכנית המתאר הכללית לחלקות שניתנות לרישום בטאבו, יש לבקש לצרף לחוזה את הסכם השיתוף המבהיר מה הדירה המדויקת שאתם קונים. ללא מסמך כזה אתם עלולים להיות חשופים לטענות עתידיות מצד שלישי ביחס לדירתכם, או שאתם עלולים לגלות שרכשתם דירה שונה מחשבתם.
הצהרה בדבר העדר ליקויים: מומלץ לכלול בחוזה הצהרה של המוכר בדבר העדר ליקויים ופגמים בדירה או רשימה מסודרת של ליקויים ופגמים הנכללים בה.
הצהרה בדבר העדר זכויות צד שלישי: מומלץ לצרף הצהרה של המוכר בדבר העדר זכויות לצדדים נוספים בדירה.
ייפוי כוח ושטר מכר: על המוכר לחתום על ייפוי כוח מתאים ושטר מכר ולהותירם בידי בא כוחו עם הוראות להעבירם לידיכם במועד המתאים.
חתימה על בקשה לרישום הערת אזהרה בטאבו: על המוכר לחתום על בקשה לרישומה של הערת אזהרה בטאבו במועד החתימה על החוזה ולמסור לכם אותה באופן מידי על מנת שתוכלו לבצע רישום מידי.
הערת אזהרה: “הערת אזהרה”, היא רישום פעולה בלשכת מרשם המקרקעין להבטחת זכויות הקונה בדבר התחייבות בכתב, של בעל הדירה ו/או המקרקעין ו/או בעל הזכות במקרקעין, לעשות במקרקעין מסוימים עסקה או להימנע מלעשות בהם עסקה. לרישום הערת אזהרה שתי מטרות המטרה הראשונה להזהיר ולהודיע, לכל מי שמתעניין במקרקעין שלגביהם בוצעה עסקה ו/או רשומה הערת אזהרה, כי קיימת עסקה ו/או התחייבות מצד בעל הנכס לעשות בהם עסקה או להימנע מלעשות בהם עסקה, וזאת באמצעות זכות הציבור לעיין ו/או לקבל אישור זכויות בו מפורטים העסקאות ו/או הזכויות בנכס או בדירה. המטרה הנוספת היא למנוע מבעל הדירה ו/או המקרקעין, שביצע עסקה עם קונה אחד, לעשות עסקה נוספת עם קונה נוסף על אותה הדירה ו/או באותם המקרקעין.
