נציגות זמנית מהי?
עד קיומה של אסיפת הדיירים הראשונה, מספר דיירים יכולים לשמש כנציגים זמניים של הבית המשותף. בתוך שלושה חודשים מיום רישום הבניין בפנקס הבתים המשותפים תתקיים הישיבה הראשונה של האסיפה הכללית. הרכב הנציגות הזמנית הוא בהתאם להמלצת הבעלים של מחצית הדירות בבית המשותף. אם אין המלצה כזאת, רשאי המפקח למנות נציגות זמנית לפי שיקול דעתו.
אסיפה כללית מהי?
האסיפה הכללית או אסיפת דיירים מורכבת מבעלי כל הדירות בבית המשותף. תפקידה של האסיפה לקבוע את דרכי ניהולו של הרכוש המשותף: גינה, חדרי מדרגות, גג, מעליות, מקלטים, מתקני הסקה. האסיפה הכללית מתכנסת לפחות פעם בשנה, ונדרשים להשתתף בה לפחות מחצית מבעלי הדירות בבניין או באי כוחם.
הנושאים שנידונים באסיפה השנתית:
קביעת ההוצאות הכרוכות בניהול הרכוש המשותף
הסדרת נושאים שונים הנובעים משכנות בבית משותף
בחירת ועד בית (נציגות)
אסיפה כללית שלא מן המניין
מעבר לישיבה השנתית נדרשת האסיפה הכללית לקיים ישיבות נוספות לפי הצורך אם שליש מדיירי הבניין דורשים זאת. במקרה כזה יש לקבוע את מועד הישיבה בתוך 14 יום מהגשת הבקשה על ידי הדיירים. לדוגמה, ניתן לקבוע אסיפה כללית שלא מן המניין אם אחד מחברי הוועד נאלץ מסיבה כלשהי לעזוב את תפקידו, ויש למנות במקומו מועמד חדש.
כיצד מודיעים על קיומה של אסיפה כללית?
הודעה על מועד קיומה של האסיפה הכללית יש לתלות במקום בולט (מעלית, חדר מדרגות) לפחות חמישה ימים לפני מועד קיום הישיבה. ההודעה צריכה לכלול את הנושאים העומדים על סדר היום ויידונו בישיבה.
הצבעות באסיפה הכללית
כל בעל דירה זכאי להשתתף באסיפה הכללית ולהצביע בעצמו או באמצעות נציג מטעמו. ההצבעה מתקיימת בהרמת יד כאשר כל בעל דירה יכול להצביע פעם אחת בלבד. במקרה שרבע מבעלי הדירות הנוכחים דורשים זאת, ניתן לקיים הצבעה חשאית בקלפי. במקרה שבו הקולות בהצבעה שקולים, יושב ראש האסיפה יכריע בנושא.
בעל דירה שממנה מיופה כוח מטעמו לייצג אותו באסיפה הכללית יעביר לו כתב מינוי חתום על ידו.
קבלת החלטות באסיפה הכללית
האסיפה הכללית יכולה לקבל החלטות בשלוש דרכים:
- 1. החלטות המתקבלות ברוב רגיל: רוב ההחלטות בנוגע לניהול הרכוש המשותף והשימוש בו (לדוגמה החלפת מתקן תיבות דואר, שינוי שעות ההפעלה של מערכת ההסקה), או בחירת ועד בית, מתקבלות ברוב רגיל. הרוב הרגיל הוא מתוך כלל הדיירים שהגיעו לאסיפה או נתנו ייפוי כוח לנציג מטעם.
- 2. החלטות המתקבלות ברוב מיוחד: החלטה על שינוי בתקנון הבית המשותף (66%), הוספת מעלית (66%), החלפת ספק גז (51% מדיירי הבניין), שינויים ברכוש המשותף, בכפוף למהות השינוי, לדוגמה הרחבת דירה – 75%.
- 3. החלטות המתקבלות בהסכמה של כלל הדיירים: החלטות שמתקבלות פה אחד, ברוב מוחלט של כל דיירי הבית המשותף הן החלטות שעוסקות בהשבחת הנכס ושיפור חזות הבניין.
תיעוד החלטות האסיפה הכללית בספר ההחלטות
החלטותיהם של בעלי הדירות כפי שהתקבלו באסיפה הכללית נרשמות בספר החלטות ומחייבות את כל דיירי הבית, בין אם השתתפו באסיפה ובין אם לאו.
ניתן בהחלט לשנות החלטות שהתקבלו ונרשמו בספר ההחלטות, גם אם חלק מהדיירים מתנגדים להן, בתנאי שההחלטות הללו אינן משנות את זכויותיהם של הדיירים.
האם לשוכר יש זכות הצבעה באסיפה הכללית?
מבחינת ועד הבית, מקבל ההחלטות הוא תמיד בעל הדירה ולא השוכר. לשוכר אין זכות הצבעה באסיפה הכללית, אלא אם כן בעל הדירה ייפה את כוחו להצביע במקומו
