דירות מכונס נכסים: זהירות חובה

דירות מכונס נכסים: זהירות חובה

המתווך והמשקיע אלי שושנה מהקריות חשב שהוא עומד להרוויח בגדול. לפני שלוש שנים שמע שושנה על דירת 2 חדרים בקרית ביאליק, שהוצעה למכירה באמצעות כינוס נכסים. הוא הגיש הצעה בסך 48 אלף דולר – וזכה. ואולם הזכייה התבררה כהפסד גדול.
“לפני שרכשתי את הדירה הוצאתי נסח טאבו (טופס המתאר את מצב החובות על הדירה), “והוא היה נקי”, מספר שושנה. “כך שהייתי בטוח כי מדובר בדירה בלא חובות”. ואז, לאחר ביצוע העסקה, התברר לפתע כי על הדירה חלים חובות ישנים של מס שבח ותשלומים למינהל מקרקעי ישראל, בגובה עשרות אלפי דולרים. “כל ניסיונותי להתנער מהחוב עלו בתוהו. המחיר הסופי ששילמתי על הדירה היה גבוה ממחירה בשוק, והליכים משפטיים שנקטתי עלו כספים נוספים”.

דירות רבות מוצעות כיום למכירה על ידי כונסי נכסים, בעיקר בשל המצב הכלכלי. המדובר בדרך כלל בדירות שנלקחה בגינן הלוואה מבנקים למשכנתאות, אך בשל חוסר יכולת הרוכש לעמוד בהחזרים החודשיים של המשכנתא, ולאחר משלוח מכתבי התראה, החליט הבנק לממש את הנכס על ידי מכירתו, באמצעות ההוצאה לפועל.  כנסו כדי ללמוד את הכללים -  איך קונים דירה מכונס נכסים
עו”ד אמיר סטמרי המתמחה בכינוסי נכסים, פירוקים ופשיטות רגל, אומר כי ישנן סיבות שונות שבגינן מועבר נכס לכונס נכסים. “ישנם אנשים שלקחו משכנתאות לדיור ולא מסוגלים לפרוע את החוב. ישנם אנשים שקנו נכסים לאו דווקא לדיור – משרדים או קרקעות – חשבו שהמחירים יעלו ולקחו משכנתא גבוהה, אך המחירים ירדו והם לא עומדים במשכנתא ומוכרים. אחרים הם בעלי עסקים שלצורך מימון העסק לקחו הלוואות בבנקים שמובטחות בנכס. אם העסק נפל והבנק רוצה את הכסף, אז הבנק יכול לממש את הנכס”.

דירות מכינוס נכסים “בטוח יותר מעסקה רגילה”

לדברי סטמרי, קניית נכס מכונס נכסים במסגרת הליכי כינוס נכסים בהוצאה לפועל היא טובה ובטוחה יותר מרכישה רגילה. הוא מדגיש כי הרוכש אינו חשוף לרמאויות, כמו התחזות לבעלים או זיוף מסמכי בעלות, כי הקנייה מתבצעת באמצעות צווים של בית משפט, ומאושרת על ידו.
בנוסף, כונס הנכסים מחזיק בידיו את הכסף המשולם בעבור הדירה, מעבירו לנושה רק אחרי אישור ההוצאה לפועל ומתחייב לשאת במסים על הדירה עד למועד המסירה. מתווכים ועורכי דין הפועלים בתחום הכינוס טוענים כי על פי רוב, מחיר דירה מכונס נכסים נמוך ממחיר השוק.
עם זאת, הניסיון מלמד כי ישנם לא מעט סיפורים דומים לזה של שושנה. רוכשי דירות מכונסי נכסים נאלצים להתמודד לא פעם עם חובות שהוטלו על הבית וכן עם בעלי הנכס שסירבו להתפנות או שביקשו לחזור לדירתם המעוקלת – ובכך הקשו על חייהם של הרוכשים החדשים.
בקרית מוצקין, למשל, נקלע קבלן, שהקים פרויקט של 144 דירות במגדלים, לחובות בעת שיווק הפרויקט. לפני כשנתיים מונה לפרויקט כונס נכסים מטעם הבנק המלווה. עשרות דירות נמכרו על ידי הכונס לקונים, ששמחו לשלם 30%-20% פחות מהמחירים המקוריים שדרש הקבלן.
מה שכמה מהם לא הבינו היה כי הקמת המגדלים לא הושלמה, וכי בחלקם נמצאו ליקויי בנייה קריטיים כמו מעליות לא תקינות ובעיות בחשמל.

כתוצאה מכך, סירבה הוועדה המקומית לאשר טופסי אכלוס (“טופס 4”) לכמה מהדירות. בנוסף, התברר כי רוכשי הדירות הוותיקים, שרכשו את הדירות במחיר המלא, לא אהבו את הקונים החדשים, ועוד פחות את הכונס – עמו נכנסו למחלוקות קשות לגבי מי אמור לממן את השיפוצים הנדרשים בבניינים. הכונס דרש את השתתפותם בתשלומים, ואילו הם דרשו שהעבודות ימומנו מקופת הכינוס.
הכונס, מצידו, הדגיש כי אי קיומו של טופס האכלוס היה ידוע לכל מי שרכש דירה באמצעותו, וכי הדבר אף הודגש בחוזה הכתוב. השאלות הן האם הבינו אלה שרכשו את הדירות ללא הטופס כי חודשים רבים יחלפו עד שיתוקנו הליקויים ותושלם הבנייה, והאם ציפו ליחס מתנכר מצד הדיירים הוותיקים.

כונס נכסים מפחית עד 20%

בכל הליכי  כינוס נכסים יש לשמאי המקרקעין חלק חשוב, מכיוון שהדירות שמוכר הכונס מוערכות על ידם. במקרים של כינוס נכסים ופירוק, נוהגים שמאים להפחית 20%-15% בממוצע ממחיר השוק של הדירה, עקב הליך המכירה, שמכונה “מימוש מהיר”.
“נכון, שמבחינות רבות מובטחת דירה בכינוס מפני מעשי נוכלות בשוק הפתוח, ולעתים ניתן למצוא דירות במחירים נאים – אבל חלק גדול מהאנשים הניגשים למכרזים לוקים בהבנה בסיסית של כל ההליך”, אומר יו”ר לשכת שמאי מקרקעין, רן וירניק. “ראשית, הכונס אינו מייצג אותם בכלל, אלא את הנושים. הפיקוח מצד בית המשפט לא בא לתת לקונים גיבוי שיפוטי לעסקה שהם עושים, אלא בא להגן על החייבים ולבקר את ההליך – כך שהדירות לא יימכרו במחירים נמוכים מדי. במשך כל התהליך אף אחד לא סופר את הקונים.
“כבר נתקלתי בהרבה כונסי נכסים שמגלגלים על הקונים תשלומים שעל פי חוק מוטלים על המוכר, כמו היטלי השבחה לוועדות המקומיות ודמי היתר למינהל. מי שלא יודע את הדברים וקונה את הנכס, עלול לצפות להפתעות לא נעימות”, מדגיש וירניק.
לדברי השמאי ירמיהו אלוני, “רכישת דירה מכינוס יכולה להיות קנייה מצוינת, אבל הקונים צריכים לגלות עירנות מרבית, כדי להבטיח את עצמם מהפתעות לא נעימות”.
אלוני מדגיש, כי כונסים פועלים בדרך כלל בשתי דרכים, כלפי קונים פוטנציאליים שרוצים להגיש הצעות: ישנם כאלה שמוסרים רק מידע בסיס על הנכס, ומוכרים אותו כמות שהוא, או בביטוי האנגלי “As Is”, תוך שהם מדגישים את העובדה שכל הבדיקות אמורות להיערך על ידי הקונים. הדרך האחרת היא לתת לקונים דו”ח שמאי על הנכס שנכתב על ידי שמאי מקרקעין, למעט המחיר שבו מעריך השמאי את הנכס.

דירות מכונס נכסים מחייבות בדיקות נוספות

“מובן שעל פי שיטת ה-As Is, הקונה חייב להיעזר בשמאי, ואולי אף בעורך דין מטעמו, כדי לבדוק היטב מה מצב הנכס, האם אין בו חריגות בנייה או בעיות אחרות, מה המצב התכנוני שבסביבה וגם מהו המחיר שכדאי לו לשלם עליו. אם אנשים לא עושים זאת, הם עלולים למצוא דירה יפה במחיר טוב, אבל עם עז גדולה שמחכה להם בפנים”, מזהיר אלוני.
גם על פי השיטה השנייה, שבה הקונה מקבל לידיו את הדו”ח השמאי של הכונס, חייבים לעיין היטב בדו”ח. כאן המוקש יכול להיות גלוי לעין, אבל למרות זאת הקונה ייכשל בו מבלי משים, וזאת משום ששומות מקרקעין כוללות מידע רב, ואנשים שאינם בקיאים עלולים שלא לתרגם אותו נכון. לפיכך, גם כאן רצוי להיעזר באנשי מקצוע.
גם לוירניק יש מה לומר על מיתוס מחירי המציאה של דירות בכינוס: “אנשים פיתחו לגבי זה אמונה כי מדובר ב’מחירי שחיטה’ – וזה לא בהכרח. לרוב, ניתן למצוא מחירים נמוכים מאוד, כשמדובר בדירות גרועות בפריפריה, וזו לא חוכמה, כי ממילא אין להן ביקוש. כשמדובר בדירות באזור המרכז, הפערים בין מחירי השוק למחירי הכינוס אינם גדולים”. עם זאת, וירניק סבור כי במקרים בהם מוגשות הצעות בודדות בלבד לדירה, קיימת סבירות שמחירה הסופי לא יהיה גבוה.

כונס נכסים דירות: מדריך

בעקבות המיתון המתמשך, עלה במידה ניכרת מספר המקרים של בעלי בתים הנקלעים לקשיים ובשל כך מוצעים מספר רב של נכסים מכונס. ההערכות הן כי קרוב ל- 1,500 נכסים הועברו לטיפול כונס נכסים ונגד כ- 16,000 בעלי דירות נוספים הוצאו צווי פינוי מהבית. לפניכם הסבר כיצד אפשר לרכוש את אותן דירות במחיר מוזל ובאופן בטוח

גולן חקק

לרכישת נכסים דרך כונס נכסים 3 יתרונות עיקריים:
1.  מחיר אטרקטיבי – על פי מחקר שהתבצע בשלוחת אוניברסיטת דרבי, במכרזים אלו נהנים המתמודדים ממחירים הנמוכים בכ- 20% ממחיר השוק. (שימו לב – בשל העלייה בביקושים לנכסים מכונס, לעתים פער המחירים נמוך יותר. בידקו היטב כל עסקה מראש).

2.  ביטחון – מכירת הנכס מבוצעת דרך בית המשפט או ההוצאה לפועל ובאישורם, כך שלקונה יש כתובת גם לאחר הרכישה. יתרה מכך, במכרזים אלו הנכס עובר לקונה, כשהוא נקי מכל שעבוד, עיקול או זכות אחרת בנכס, והקונה מוגן מטענות צדדים שלישיים בקשר לנכס. על כל פנים, רצוי להסתייע בעורך דין, כדי להיות בטוחים שלא קופחתם בעסקה.

3.  תהליך קצר – במרבית המקרים, הליך כינוס נכסים אורך בין חודשיים עד 4 חודשים מפרסום המודעה ועד להעברת הבעלות על הנכס.

5 שלבים בקניית בתים דרך כונס נכסים

פרסום המודעה – מודעות של מכרזים מטעם כונס נכסים מפורסמות, הן במדיה הכתובה והן במדיה האלקטרונית. אתר Konesonline הוא דוגמא לאתר המרכז את המודעות  על כינוס נכסים מכל מקורות המידע הקיימים.במידה והמודעה מתאימה לפרופיל הנכס, בו אתם מעונינים, עליכם להתקשר לגוף המטפל במכירה על מנת לקבל פרטים משלימים שאינם מופיעים במודעה.

ביקור בנכס – כונס נכסים קובע מועדים לסיור מרוכז של כל הרוכשים הפוטנציאלים. פרטים על מועדי הסיור מצוינים במודעה או בתיאום עם הכונס. בחלק מהמקרים קיים שימוש במתווכים שניתן לתאם עימם מועד לביקור.

הגשת ההצעה – במידה ולאחר סיור בנכס החלטתם להתמודד במכרז, עליכם להגיש הצעה שתכלול:

1. טופס הצעה – טופס שמסופק ע”י עורך המכרז – כלומר כונס נכסים, בו יש למלא את פרטי המציע, גובה ההצעה, וכן לחתום על פרטים נוספים הקשורים לחובות ולזכויות של המציע ועורך המכרז.

2. שיק בנקאי או ערבות בנקאית – על כל משתתף במכרז להפקיד יחד עם הצעתו שיק בנקאי לפקודת עורך המכרז או מי מטעמו ו/או ערבות בנקאית אוטונומית על סך של 10%- 5% משווי ההצעה. במידה ובסוף הליכי המכירה, חוזר בו הזוכה מהצעתו, רשאי עורך המכרז לחלט את הערבות.

3. חוזה המכר – החוזה מסופק על ידי עורך המכרז. החוזה בין עורך המכרז (“המוכר”) לבין הקונה כולל את כל פרטי ההתקשרות בין הצדדים, כאשר בין השאר יתוארו נסיבות רכישת הנכס, התמורה בגין הנכס, תנאי התשלום, הזכויות והחובות של כל צד לעסקה, המסים אשר ישא בהם כל צד לעסקה ומועדי תחולתם. חוזה זה ייחתם ע”י הצדדים.

4. התמחרות – ההתמחרות הנה מכירה פומבית הנערכת בין המציעים אשר הגישו הצעה על הנכס במסגרת הליך כינוס נכסים. במקרה בו עורך המכרז מחליט לערוך התמחרות,הוא יפנה טלפונית למציעים שהציעו את ההצעות הגבוהות ביותר (על פי שיקול דעתו) ויזמנם להתמחרות במשרדו. בהתמחרות עורך המכרז יערוך פרוטוקול התמחרות בו יפורטו ההצעות עד שיוותר מציע אחד שהציע את הסכום המקסימלי, ואף משתתף אחר לא מוכן להציע יותר. ההמחאה הבנקאית אשר ניתנה לצורך השתתפות כפיקדון, מופקדת בשלב זה בחשבון הנאמנות של עורך המכרז. כל שאר המתמודדים יקבלו בחזרה את הערבות שהפקידו. שלב זה אינו קיים בכל המכרזים, ולכן יש לברר מראש מול עורך המכרז על כוונותיו בנוגע להתמחרות. במידה ומתקיימת התמחרות מומלץ להגיש הצעה הנמוכה מההצעה הטובה ביותר אותה אתם מוכנים להגיש, היות וניתן לשפר את הצעותיכם בהתמחרות בהתאם להצעות המתחרים.
5. אישור המכירה – הזוכה יחתום לאחר הזכייה על חוזה מכר אשר נוסחו נתקבל בשלב הגשת ההצעה. לאחר מכן יפנה כונס הנכסים, לראש ההוצאה לפועל בבקשה לאישור המכירה. במידה ואישר ראש ההוצאה לפועל את המכירה, חותם ראש ההוצל”פ על “פסיקתא”- שהינה צו שיפוטי המורה להעביר את הנכס על שם הזוכה, והכל כאשר הנכס נקי מכל שעבוד, עיקול או זכות צד ג’, כלשהי בכפוף לתשלום כל המסים החלים ע”פ כל דין. לאחר אישור ראש ההוצאה לפועל של המכירה, החוזה ייחתם ע”י כונס הנכסים. החזקה בנכס תועבר לקונה לאחר תשלום התמורה ומילוי כל יתר התחייבויות הזוכה, ע”פ הוראות הסכם המכר.

הכותב הינו מבעלי אתר כונס אונליין – www.konesonline.co.il

כונס נכסים – חשוב לדעת

1.   הערכת שמאי – מומלץ לדרוש מעורך המכרז את הערכת השמאי לנכס נדל”ן על מנת לקבל את הערכת העלות של הנכס וכן על מנת ללמוד את המידע המשלים על הנכס כגון, מידע תכנוני, מידע סביבתי ומידע על מצב הנכס.

2.   מסים – מסים אגרות היטלים, תשלומי חובה והוצאות ארנונה החלים על המקרקעין עד למועד מסירת החזקה יחולו על עורך המכרז (המוכר) כך גם מס שבח, מס מכירה ודמי הסכמה למנהל במידה ויחולו. היטל השבחה החל על המקרקעין על פי תכנית בנין עיר שבתוקף, יחול גם הוא על עורך המכרז. מס רכישה, מסים אגרות היטלים, תשלומי חובה והוצאות ארנונה החלים על המקרקעין ממועד קבלת החזקה ואילך יחולו על הזוכה (הקונה).

3.   שכר טרחה על נכסים מכונס – רישום הזכויות יעשה על ידי ועל פי הסכמת הצדדים בחוזה המכר, כאשר שכ”ט בגין טיפול ברישום הזכויות ע”ש הקונה, במידה ויתבקש יעשה ע”י משרדו של כונס נכסים, ישולם בנפרד וייקבע בחוזה המכר.

4.   שכר טרחה מתווך – יש לברר לפני הגשת ההצעה עבור כונס נכסים, האם על הקונה חלות עלויות מתווך הפועל מטעמו של עורך המכרז וחלות על הקונה.

5.   מכרזים של גופים ממשלתיים – התהליך דומה מאוד לתהליך רכישה פרטי של כינוס נכסים, למעט העובדה שבדרך כלל לא מתקיים הליך התמחרות. בנוסף, קביעת הזוכה מותנית באישור ועדת המכרזים