מס שבח: כמה משלמים? איך מחשבים? מי פטור? מה לגבי דירות ירושה?
מס שבח: כמה משלמים? איך מחשבים? מי פטור? מה לגבי דירות ירושה? על שאלות אלו ועוד נענה בטור הבא:
מס שבח משולם בעת מכירת דירה. שיעור המס הוא בגובה 25% מהרווח של הדירה הנמכרת. לדוגמא: אם בשנת 2015 קניתי דירה שנייה/נוספת ב-1,000,000 ש״ח ובשנת 2017 מכרתי את הדירה ב-1,200,000 אשלם 25% מהרווח, כלומר 50,000 ש״ח (200,000×0.25=50,0000)
עד שנת 2014 הפטור ממס שבח ניתן לאחר 4 שנים מקניית הדירה וכך בעלי דירות היו מתנהלים עם מכירת הדירה שלהם אחת ל-4 שנים על מנת לקבל פטור ממס שבח.
החל מינואר 2014 קיים תיקון לחוק האומר שמי שיש לו דירה יחידה ומחזיק בה מעל 18 חודשים זכאי לפטור מלא ממס שבח.
לגבי מכירת דירה שנייה ומעלה מס השבח ישולם גם אם עברו 4 שנים מקנית הדירה הנוספת.
איך מחשבים את עלות המס?
שיעור המס הוא 25% מהרווח בעת מכירה. אולם הרווח עליו יחול מס שבח מחושב באופן יחסי משנת 2014, כאשר לפני שנת 2014 לא יחול תשלום מס על הרווח שנצבר.
לדוגמא בשנת 2000 אדם קנה דירה נוספת במליון ש״ח ובשנת 2020 הוא מוכר את הדירה ב-2 מליון ש״ח. כמה מס הוא צפוי לשלם?
אז ככה: הרווח של הדירה הוא מליון ש״ח. אם מחלקים את הרווח – מליון ש״ח, ב-20 שנים בהן הוא החזיק את הדירה בבעלותו, יוצא שכל שנה נוצר רווח של 50,000₪ (1,000,000/20=50,000).
את תקופת הרווח עליה יחול המס מחשבים מינואר 2014 (התאריך בו נכנס התיקון לחוק המס) ועד המכירה ב-2020, כלומר 7 שנים מלאות, כך שהרווח לצורכי מס יוצא 350,000₪ (7×50,000=350,000). מהרווח שחישבנו מינואר 2014 ועד 2020 יש לשלם 25%, כלומר 87,500=350,000×0.25.
* ככל שהרכישה נעשתה בעבר יותר, כך מס השבח נמוך יותר.
* ככל שהמכירה נעשית מאוחר יותר, כך מס השבח עולה.
נקודה חשובה נוספת היא שהוצאות נלוות שנוצרו בעקבות רכישת הדירה מתקזזות מהרווח המחושב לצורכי מס, כלומר הוצאות שיפוץ, עורך דין, מתווך, שמאי, ריבית בתשלום המשכנתא וכו׳ אפשר לקזז מהרווח לתשלום מס לכן חשוב מאוד לשמור את כל הקבלות והחשבוניות בעת רכישת הדירה – זה שווה לנו בעת מכירה הרבה מאוד כסף$$.
לגבי העברת נכס בירושה או העברת נכס לקרוב משפחה אין חבות במס שבח אם מדובר בדירה יחידה.
אם מדובר במספר דירות שמועברות לכמה יורשים, לכל אחד מהיורשים יש חלק יחסי בנכסים ובמקרה של מספר דירות חל תשלום מס שבח, אולם כשמתקיימים מספר תנאים, יכולים היורשים לחלק בניהם את העיזבון ללא תשלום מס שבח, ועל כן מומלץ להתייעץ עם עורך דין בנושא זה.
בעת מכירת דירת ירושה חייבים להתקיים מספר תנאים על מנת לקבל פטור ממס שבח:
1. הדירה משמשת כדירת מגורים.
2. מקבל הירושה חייב להיות צאצא של המוריש (בן או נכד), בן/בת זוג של המוריש, או בן הזוג של הצאצא של המוריש.
3. מדובר על דירה יחידה של המוריש כך שאין דירות נוספות.
4. אם המוריש היה בחיים והיה מוכר את הנכס, הוא היה זכאי לפטור ממס שבח.
המשמעות היא שאתם נכנסים בנעליו של המוריש ועל כן אתם זכאים לקבל את הפטור לו היה זכאי המוריש לו היה בחיים. אין כל חשיבות למספר הדירות שאתם מחזיקים.
כמו כן פטור ממס שבח שהתקבל בגין מכירת דירת ירושה, אינו שולל פטור שהיורש זכאי לקבל בגין דירתו האחרת.
