איך להתנהל מול בנק משכנתאות
הבנק רוצה לתת כסף הוא מרוויח מזה. הוא נותן כסף למי שהוא חושב שלא תהיה לו בעיה להחזיר את החוב. ולכן אתה רוצה להראות לבנק שאתך לא תהיה לו שום בעיה. איך אתה עושה זאת
1. הבנק מכנה את פקיד המשכנתאות “יועץ משכנתאות” אבל הוא יועץ לבנק איך להרוויח עליך ולא לך איך להרוויח על הבנק. אין כאן מצב של WIN WIN ולכן שהמינוח הזה לא יטעה אותך, מבחינתך הוא לא “יועץ” הוא מוכר משכנתאות. אם אתה רוצה עיצה לך ליועץ משכנתאות באופן פרטי שידאג לך ולא לבנק – ממליצה בחום.
2. לפני שתגיע לבנק תלמד את כל החומר הרלוונטי. כך שתדבר עם הפקיד משכנתאות זה יהיה בז’רגון המקצועי שלו. הוא ירגיש יותר בטוח לאשר לך משכנתא מאשר למישהו שלא מבין כלום בנושא. כי הידע שיש לך נותן לו הרגשה שאתה מבין מה אתה עושה. ונותן לו בטחון איתך.
3. דבר רק עם מי שמשפיע על ההחלטה אם לתת לך משכנתא או לא. אל תסמוך שפקיד א’ יעביר את דבריך באופן שמשרת אותך לפקיד ב’ או למנהל שלו.
4. לפני שאתה מחליט לקנות את הדירה בקש חוות דעת של שמאי מקרקעין באופן פרטי (רצוי שמאי שעובד עם הבנק שלך) כדי שאתה תדע מראש אם יש לך בעיה לפני שאתה חותם על חוזה והולך לבקש משכנתא, ולא אחרי שאתה חותם חוזה. יש בעיות שאפשר לפתור בקלות ויש בעיות שאתה לא רוצה להיכנס אליהן. אבל אם יש בעיה חשוב לדעת עליה בשלב שלפני חתימת החוזה ולפני בקשת המשכנתא.
5. לפני חתימה על חוזה הכינו אישור עקרוני לקבלת המשכנתא בכמה בנקים. אי קבלת משכנתא לא מבטלת חוזה, אלא אם הייתה לכך התניה מפורשת בחוזה או בזיכרון הדברים. כך שהאישור הוא אקוטי על אף שהוא לא מחייב (לא אותך ולא את הבנק). הוא מסמך ראשוני שאין להתקדם בלעדיו.
6. אל תגיעו לבנק בדקה ה 90 אחרי שחתמתם חוזה. תקדימו להגיע לבנק לפני החתימה כדי שלא יהיה לכם לחץ של זמן. לנהל מו”מ עם לחץ זה לא יעיל.
7. בין השאר הדברים הבנק יבקש ממך 3 חודשי שכר אחרונים וכן תדפיס פעולות בחשבון הבנק שלך. הוא ירצה לדעת שאתה מסוגל להחזיר את המשכנתא. הבנקים עובדים לפי עיקרון של סך החזר המשכנתא לא יעלה על שליש מסך ההכנסות שלך. גם אם אתה קונה דירה ומתכנן להשכיר אותה. עדיין הבנק ירצה לראות שהחזר המשכנתא לא יעלה על שליש מההכנסות שלך. כשתגיע לבנק תדע זאת שלא תהיה מופע מכך.
8. אם יש לך מיליון דולר בבנק אתה יכול לגשת לפקיד המשכנתאות עם כפכפים וגופיה. אבל אם אין לך מיליון דולר תשים את עצמך במקום הפקיד ותחשוב מה אתה משדר לפקיד? האם היית נותן לעצמך את המשכנתא? תהיה אחראי על מה שאתה לובש ומה שאתה משדר לסביבה שלך.
9. דרוג האשראי שלך תלוי בהתרשמות ממך. כך שככל שתטיב לתת רושם חיובי, תשלם פרמיה נמוכה יותר.
10. יש דברים שאפשר להתמקח עליהם ויש דברים שלא. למשל על אגרות אין מה להתווכח כי הבנקים מעבירים זאת לגוף אחר (לאוצר) זה תלוי בהם. אבל על תשלום עבור פתיחת תיק משכנתא, וריביות יש מקום למשא ומתן.
11. משא ומתן על ריביות לפעמים אנחנו חושבים שאם הריבית היא נמוכה היא כדאית יותר. אבל זה לא בהכרח כך. זה תלוי בסוג ההלוואה למשל במסלול של ריבית משתנה, יש לקחת בחשבון שאין אפשרות להשוות בין הבנקים כי המוצרים יכולים להיות שונים. למרות השם הדומה. הבנקים יכולים להצמיד את הריבית המשתנה לסוגים שונים של עוגנים למשל גילונים או גלילים (סוגים של אג”חים) ואפשר גם שהבנק יחשב על פי בסיס כמות גיוס ההון שלו, נתון שאין לנו שמץ מידע עליו. לכן לא תוכל נוכל הסיק מסקנה לגבי מחיר המוצר לפי הריבית הנקובה. מסקנה רצוי ללמוד את החומר ואז זה ישרת אותך במשא ומתן.
12. לגבי לוח סילוקין – הבנק אף פעם לא יציע לך “בהתנדבות” החזר תשלום של קרן שווה כי לפי חישוב שפיצר הוא מקבל יותר. ולכן מי שרוצה זאת צריך לבקש את ההחזר תשלום קרן שווה באופן מיוחד. יתרון נוסף לתשלום קרן שווה זה שהתשלום יורד עם הזמן.
13. כפי שנוהגים בהשקעות כאשר מחלקים את הסיכון כך גם בהלוואות יש לפעול באופן דומה. חלק את הסיכון כי ההנחה העבודה היא שאנחנו לא נביאים. ולכן לא נדע מה יקרה אם הדולר יעלה או המדד, לכן אתה תחלק את המשכנתא ל
א. סוגים שונים
ב. לאורך תקופות שונות.
14. לפני שאתה סוגר ודא ב ד י ו ק מה קורה ביום שאתה מחזיר את המשכנתא. האם יש לך קנס ? מה גודל הקנס ? תבחן את המשמעות שלו לגבי העיסקה כולה. עד כמה זה משפיע. לכן אם המסלול שלך כולל קנס כאשר אתה מחזיר את ההלוואה אפשר לעצמך אופציה שיהיו לך כמה שיותר תחנות יציאה חינמיות.
15. היום הריבית נמוכה ולכן הרבה אנשים מעדיפים הלוואת פריים שזה באמת מתאים למצב של ריבית נמוכה. אבל צריך להיות ער לעובדה שאם הריבית עולה ברבע האחוז אזאי ההלוואה שלך יכולה לעלות באופן דרמטי יותר. לדוגמא נניח שלקחת הלוואה ב 3% ריבית. והריבית עולה ברבע אחוז אז הריבית של המשכנתא שלך עולה ב % 8.33 ולא ברבע אחוז. כך שברגע שהריבית עולה אתה עושה את החישוב כבר מההחזר הראשון לאחר העליה ואז מחליט אם מתאים לך להיות במסלול הזה. הלוואת ריבית פריים ניתן לפרוע ללא קנסות וללא עמלות בכל רגע נתון.
16. אם תלמד היטב את נושא המשכנתאות תוכל בביטחון רב יותר לבחור בין המסלולים, לכן הידע יתן לך גם ביטחון וגם כלי לבחון בתבונה את האפשרויות.
