איך בוחרים מתווך?
הנה כמה דברים שחשוב לדעת, לפני שהפקדתם את גורל הנכס שלכם בידי סוכנות תיווך:
1. . מיהו מתווך מורשה: מתווך הינו אדם אשר הוכשר לכך על ידי משרד המשפטים לתת שירותי תיווך. ניתן לבדוק זאת באמצעות בדיקה פשוטה באתר המשפטים www.justice.gov.il. באתר יש רשימה מעודכנת של המתווכים המורשים.
2. . בדיקת רישיון: כדאי לבדוק האם למתווך יש רישיון בתוקף. את הבדיקה צריך לבצע עוד לפני חתימת החוזה מול המתווך. כיום הרישיון מונפק למתווכים באמצעות כרטיס מגנטי.
3. . עריכת החוזה על הנכס: אין בסמכות המתווך לערוך את החוזה בין הרוכש לקונה. מדובר על פעולה משפטית, ולכן יש לערב בכך עורך דין.
4. . הזמנת שירותי תיווך: המתווך והלקוח צריכים לחתום על טופס הזמנת שירותי תיווך במקרקעין. חתימה על טופס הזמנת שירותי תיווך נדרשת על פי "חוק המתווכים במקרקעין, התשנ"ו 1996". טופס זה מתאים לחתימה בין המתווך לבין בעלי נכס מגורים/מסחרי וקונה/שוכר.
5. . אחוז התיווך: עמלת התיווך הינה אחוז קבוע. בזמן רכישת דירה אחוז התיווך עומד על 2%, בזמן השכרת דירה תשלום התיווך הוא בשווי חודש שכירות.
6. . בלעדיות בתיווך: מדובר בהתקשרות חוזית בין בעליו של הנכס, המוכר, לבין המתווך. במסגרתה מסכימים הצדדים כי המתווך יפרסם את הדירה למכירה וככל שיצליח לקשור עסקת מכר בתקופת הבלעדיות יזכה המתווך, והוא בלבד, לתשלום המוסכם בחוזה. המוכר מתחייב מצידו שלא להעביר את הדירה לידיו של מתווך אחר. והתשלום? בעל הנכס יעביר למתווך אחוז מוסכם ממחיר העסקה בכל מקרה, בין אם הרוכש הגיע באמצעות המתווך ובין אם לאו. בלעדיות זו תקפה לשלושה חודשים. בזמן זה מחויב המתווך לבצע את כל הפעולות האפשריות העומדות לרשותו לשיווק הדירה.
7. תפקידו של המתווך בזמן רכישת דירה: המתווך מחויב לספק מידע אמין ומקיף על מצבו של הנכס, לרבות היסטוריית הנכס, מצבו הפיזי, בעיות כגון חשמל, אינסטלציה, איטום; בנוסף משמש המתווך כמעין יועץ המכוון את הקונה לשים לב לשינויים ולשדרוג שנעשו בחלל הנכס כדוגמת שינוי קירות, חלוקת החדרים, תוספות בנייה ועוד. כדי לבסס זאת, מומלץ ללכת למתווך שהתקבלו עליו המלצות טובות מחברים וממכרים. כדאי ללכת לפגישה עם המתווך ולנהל איתו שיחת חולין כהיכרות ראשונית, עוד לפני שמקבלים החלטה כלשהי לגבי המתווך.
8. הקונה: כשאר אדם מעוניין לרכוש נכס, עוד לפני הגעתו למתווך חשוב להגדיר מראש באופן מדויק את אופי הנכס הנדרש מבחינת מיקום, מס' חדרים, תוספות (מעלית וחנייה) ותקציב. באופן הזה המתווך יכול למצוא התאמה מקסימלית לדרישת הקונה באמצעות תוכנת מחשב שברשות המתווך.
9. חובת המתווך: על המתווך לקבל מהלקוח את מרב הנתונים הישירים והעקיפים, כדי שיוכל להציע לו את הנכס המתאים ביותר. המתווך גם יציג בפני הלקוח נימוקים בעד ונגד הבחירה שלו, כשהוא מוסר לו מידע מהותי הנוגע לנכס המיועד. ככלל, חייב יהיה המתווך לנהוג בהגינות ובנאמנות כלפי הלקוח, ולהדריך אותו במקצוענות מרבית.
!!!
חשוב לזכור שדרוש יותר משלט או פרסום באינטרנט למכירת הדירה, היום בעידן האינטרנט נראה שפרסום ברחבי האינטרנט או בעיתון היא הדרך הפשוטה והיעילה למכירת הנכס.
במחקרים שנעשו הוכח שפרסום באינטרנט ובעיתון הציגו את התוצאות ההפוכות, וקונים שפנו ישירות למוכרי הנכסים לא הניבו להם את המחיר המקסימלי של הנכס, זאת בנוסף לעגמת הנפש הלא קטנה שהאינטרנט יצר כגון: גנבים שהתחזו לקונים. גנבים שקבעו ולא הגיעו.
קונים שמחפשים "מציאות" או "מציאות להשקעה" ומציעים הצעות מגוחכות על הנכס.
קונים שעל פניו נראים רציניים, אך ברגע האמת אין להם את הממון לקניית הדירה.
כמו כן, ברגע הפרסום באינטרנט יצלצלו לבעל הנכס עשרות מתווכים, חלקם יציגו עצמם כמתווכים ורובם המוחלט יציגו עצמם כקונים פוטנציאלים, חלק מהמתווכים שיגיעו אליכם מתעסקים במקצוע התיווך כמקצוע זמני בלבד (בין עבודות) ולכן אין להם את ההכשרה המתאימה לעסוק במכירת הדירה שלכם, חלק מהמתווכים לא מכרו אפילו נכס אחד באזור הנכס המיועד למכירה ואין להם את הכלים לקבוע את שווי הנכס האמתי, רוב המתווכים שלא התקשרו אליכם יפרסמו את הנכס ללא ידיעתכם וללא הסכמתכם וזאת גם במחיר שונה מהמחיר אותו פרסמתם, בכך ייצרו בלבול רב בקרב הקונים הפוטנציאלים. התוצאה הישירה היא שערך הנכס ייפגע, לכן מומלץ לפנות למשרד התיווך אשר ילווה אתכם לכל אורך התהליך ויפקח על התהליך מתחילתו ועד סופו.
בלעדיות!
במתן בלעדיות חתומה, מייצגים אך ורק את בעל הנכס ושומרים על מלוא אינטרסים שלו, זאת לעומת כאשר הדירה אינה בבלעדיות, וסוכן הנדל"ן מעוניין לייצג את האינטרסים של הקונה בלבד שמצדו רוצה לסגור "עסקה מהירה" וכיו"ב להוריד במחיר הנכס על מנת שהעסקה תצא מהר לפועל לפני שמשרד תיווך אחר ישיג קונה אחר.
כך נדע להבחין בין קונים פוטנציאלים רציניים לבין קונים לא רציניים אשר מכונים על ידינו "קוני סרק".
**
